Ce que vous avez toujours voulu savoir sur l’impôt des loyers… (partie 1)

De nombreux investisseurs s’interrogent sur l’impôt qu’ils devront verser en fonction des loyers qu’ils perçoivent. BuyerSide répond ici à deux cas qui posent le plus souvent question.  Aujourd’hui : « Et si mon locataire déduit son loyer pour raisons professionnelles ? »

Hypothèses de départ :

• Vous percevez un loyer de 1.000 €.
• Le prix d’acquisition de votre bien acte en mains (frais compris) était de 275.000 €.
• Vous le financez par 30 % de fonds propres et 70 % de crédit hypothécaire sur une durée de 15 ans avec un taux d’intérêt de 1,8 %.
• Revenu Cadastral de base (ou Revenu Cadastral net) = 1.200 €
• Revenu Cadastral indexé (RCi) = 1.200 x 1,7153 (coefficient d’indexation 2016) = 2.058,36 €
• Revenu Cadastral revalorisé (RCv) = 1.200 x 4,31 (coefficient de revalorisation 2016) = 5.172 €

Etant donné que le locataire déduit son loyer, vous êtes tenu de déclarer les revenus réels au lieu de reprendre dans votre déclaration fiscale le montant du RCi majoré de 40 %. 

Calculons donc le supplément d’impôt à payer dans ce cas de figure :

1. 1.000 € de loyer x 12 mois

= 12.000 € de revenus annuels x 0,6 (déduction forfaitaire de 40 % pour frais, limitée à 2/3 du montant du RCv)

Comparaison du RCv (1) à la déduction forfaitaire de 40 % (2)

Calcul du RCv limité à 2/3, soit 5.172 € x 2/3 = 3.448 € (1)
= 12.000 € x 0,4 (déduction forfaitaire de 40 %) = 4.800 € (2), mais limité à 3.448 € (cf. ci-dessus)

Le montant le plus faible est retenu. La base imposable est donc de 12.000 € - 3.448 € = 8.552 € de laquelle vous pouvez déduire votre charge d’intérêts bancaires, soit +/- 3.500 € la première année*
= 5.052 € de base imposable soumise à la tranche de taxation correspondant à vos revenus professionnels
Impôt = +/- 2.526 €/an (hypothèse : 50 % d’impôt).

2. Pour être tout à fait correct, il y a lieu de déduire l’impôt que vous ne devez in fine pas payer sur base du Revenu Cadastral qui aurait été dû si votre locataire ne déduisait pas son loyer :

RCi x 1,4 x 50 % d'impôt (soit 2.058,36 € x 1,4 x 0,5)
= 1.440,85 €

Donc, la taxation supplémentaire pourrait se calculer ainsi : 2.526 € - 1.440,85 €
= 1085,15 €.

3. Toutefois, tout comme dans le point 1, la charge d’intérêt immunise également l’impôt payable sur le Revenu Cadastral.

La charge fiscale supplémentaire engendrée donc par la déclaration des loyers professionnels est donc de 2.526 € - 0 € (car base imposable annulée grâce à la charge d’intérêt de +/- 3.500 € la première année), soit 2.526 €/12 = 210,5 €/mois.

Conclusion :
Dans ce cas, votre loyer de 1.000 €/mois équivaut en réalité à un loyer mensuel de 789,50 €. Vous pouvez toujours prévoir une clause spécifique dans le bail pour mettre à charge de votre locataire cette charge fiscale.

* Attention : la charge d’intérêts est dégressive d’année en année dans un crédit hypothécaire.