Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société présente de nombreux avantages par rapport à l’achat en personne physique. A commencer par la déductibilité des frais mais pas seulement: la transmission ou la cession de votre bien s’en trouvera aussi considérablement facilitée. D’un autre côté, la sortie du bien du périmètre de votre société voire la liquidation de cette dernière sera moins agréable. Pour vous, BuyerSide fait le point sur la question.
1. A l’achat, vous déduisez les droits d’enregistrement
Lorsque vous achetez un bien immobilier sur le marché secondaire en Belgique en tant que personne physique (et sauf cas particulier comme l’abattement pour premier achat par exemple), vous devez d’entrée de jeu vous acquitter de solides droits d’enregistrement à l’acte notarié: 12,5% du prix d’achat à Bruxelles et en Wallonie, 12% en Flandre. Lorsque le bien est neuf, ces droits d’enregistrement sont dû sur la partie terrain et c’est alors la TVA (21%) qui vous est réclamée en plus du prix de votre acquisition.
En société: Si vous achetez ce bien par l’intermédiaire d’une société, les mêmes droits d’enregistrements/TVA seront dus et devront donc être déboursés par la société mais, comme ce sont des frais, ils seront déductibles de la base imposable de votre société et viendront donc in fine gonfler vos bénéfices nets.
NB: A noter que si c’est un bien que vous détenez déjà en personne physique que vous souhaitez faire entrer dans le giron de votre société, des droits d’enregistrements seront à nouveau dus (sauf s’il s’agit d’un immeuble commercial). Une option qui n’est donc a priori pas à privilégier.
2. A l’impôt, vous pouvez déduire tous les frais et amortir votre investissement
Pour rappel, la taxation d’un bien immobilier (logement) détenu en personne physique est calculée sur la base du revenu cadastral en Belgique. Ce revenu cadastral (RC), attribué à chaque bien et indexé chaque année (RCi), sert:
- d’une part à calculer le montant du précompte immobilier
- d’autre part, il s’ajoute, majoré de 40% si vous le louez à des personnes physique qui n’y exercent aucune activité professionnelle (ou si vous ne louez pas le logement), à vos revenus imposables à l’impôt des personnes physiques (IPP), et cela au taux marginal.
Pour peu que vous soyez imposé sur d’autres revenus à l’IPP, ce surplus se retrouve donc très rapidement dans la tranche la plus taxée (plus de 50%).
Vous pouvez toutefois déduire les intérêts de votre ou de vos emprunt(s) hypothécaire(s) contractés pour votre/vos achat(s) immobilier(s) afin de neutraliser ce surplus d’impôt.
Si le bien est loué à une personne morale ou est destiné à une activité commerciale, les loyers sont imposés sur une base réelle dont vous pouvez déduire un forfait de charges de maximum 40%.
En société, les loyers perçus sont taxés sur une base réelle au taux de l’impôt des sociétés (c’est-à-dire 25% ou 20% sous certaines conditions), déduction faite:
- des frais d’entretien
- de l’amortissement de l’investissement et de rénovation (et de toute amélioration comme celles visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment) (hors valeur terrain) (par exemple sur 30 ans)
- des frais de notaires et des droits d’enregistrement (voir plus haut)
- des frais d’emprunt hypothécaire ou d’autres crédits liés aux immeubles
- du précompte immobilier
- d’autres frais propres à toute société, en ce compris des frais de voiture ou de restaurant par exemple (liés à l’activité)
Autrement dit, plus vous investissez dans votre bien est donc plus celui-ci prendra de la valeur, moins vous payerez d’impôt.
3. Pour percevoir vos revenus locatifs, plusieurs options s’offrent à vous en société
Contrairement aux loyers d’un immeuble détenu en personne physique dont vous pouvez disposer librement, les revenus non réinvestis qui tomberont dans l’escarcelle de votre société devront pour en sortir:
- vous être distribués sous forme de dividendes (soumis au précompte mobilier de 30% ou 15% pour les sociétés constituées à partir du 1er juillet 2013)
- passer par une réduction de capital de la société (sans précompte mobilier sauf si la société dispose de réserves)
- revenir dans vos mains sous la forme d’un prêt à un actionnaire. Dans ce cas, mieux vaut prévoir un intérêt (adéquat) afin de ne pas être taxé comme avantage de toute nature.
- donner lieu à une rémunération de dirigeant ou à des tantièmes d’administrateur (taxés à l’IPP)
4. Pour revendre votre ou vos bien(s) détenus en société, vous pouvez:
- céder les parts de la société (dans ce cas la plus-value n’est pas imposable pour la personne physique qui vend ses parts)
- vendre un immeuble détenu par la société mais dans ce cas la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt des sociétés
- liquider la société mais le précompte sur les bonis de liquidation (30% ou 15%) ne rendent pas cette option très attrayante
5. Pour donner des immeubles détenus en société, rien de plus simple
Pour donner des immeubles détenus en société, il suffit d’en céder les parts. Et comme il s’agit d’une donation mobilière (et non immobilière qui, en personne physique, est soumis à des droits d’enregistrement à taux progressifs - jusque 50%), elle ne donne pas obligatoirement lieu à des droits d’enregistrement.
Si le donateur ne survit pas 5 ans à la donation, le montant de l’opération sera toutefois soumis à des droits de succession… à moins qu’il n’ait fait enregistrer la donation mobilière au taux de 3% ou qu’il n’ait souscrit à une assurance-vie particulière.
Il est aussi possible de faire appel à une fondation familiale qui offre de nombreux avantages.
Que coûte une société patrimoniale immobilière?
Toute société est soumise à des obligations qui entraîne des coûts, notamment comptables (comptez 800 euros par trimestre). Plus la société détiendra d’immeubles, plus ces coûts pourront être dilués. Il y a aussi des coûts de constitution (+- 1.200 euros pour une srl)
Les avantages de la société de management: https://www.law-right.com/fr/avantages-dune-societe-de-management/
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