Comment bien valoriser une acquisition immobilière en société

20.08.2021

L’achat immobilier en société est-il intéressant ou non ? Un investisseur en immobilier a parfois intérêt à détenir ses immeubles via une société plutôt qu’en personne physique. Mais pas toujours. Nous passons en revue les critères essentiels pour le déterminer.

Les plus et les contre de l’achat immobilier en société en 5 points :

Droits d’enregistrement

Lorsque vous achetez un bien immobilier en personne physique , vous êtes redevable des droits d’enregistrement. Vous êtes donc soumis au taux de 12,5% du prix d’achat en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale et de 10% en Flandre, ou (partiellement) à la TVA de 21% si vous achetez un immeuble neuf.

Lorsque que vous réalisez cet achat en société, c’est exactement la même chose. Le seul avantage, c’est que les droits d’enregistrement seront déductibles de la base imposable de votre société.

Impôts

Une société est imposée à 25% sur les revenus réels perçu par les immeubles qu’elle détient. Soit un taux plus avantageux que celui applicable aux personnes physiques, qui seront déjà imposés à un taux supérieur à 33,68% si le contribuable perçoit des revenus (professionnels et immobiliers) de minimum 25.000 euros par an.

Jouissance des revenus

Si vous détenez des immeubles en personne physique et qu’ils génèrent des revenus locatifs, vous êtes bien sûr totalement libre, une fois vos impôts payés, de disposer de votre argent comme bon vous semble.

En société par contre, il va falloir trouver la meilleure manière de « sortir » le bénéfice net s’il n’est pas réinvesti, au profit de l’actionnaire ou du dirigeant d’entreprise, avec des impacts fiscaux différents :

Distribution de dividende au profit de l’actionnaire : avec précompte mobilier de 30%

Réduction de capital : la réduction de capital est exonérée de précompte mobilier sauf si la société dont le capital est réduit possède des réserves

Prêt à un actionnaire : si le prêt ne produit pas d’intérêts, il entrainera une friction fiscale dans le chef de l’actionnaire emprunteur si celui-ci est également le gérant de la société («ATN») ou, dans les autres cas, dans le chef de la société elle-même («Avantage Anormal et Bénévole»). Pour éviter ces frictions fiscales, il est recommandé de prévoir un intérêt.

Rémunération de dirigeant d’entreprise ou tantièmes aux administrateurs : taxés à l’impôt des personnes physiques au taux progressif.

Revente

En société, il existe plusieurs moyens de vendre des immeubles à un tiers, avec chaque fois un impact fiscal différent :

Vous vendez votre société

La société garde l’immeuble et cède ses parts. Dans ce cas, la plus-value réalisée n’est pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts. Ceci étant dit, l’acquéreur des actions demandera certainement d’appliquer une décote fiscale sur la plus-value latente dans le calcul du prix des actions. Les usages et habitudes du marché veulent que cette décote fiscale soit calculée entre parties en multipliant la plus-value latente par la moitié du taux d’impôt des sociétés.

La société vend l’immeuble

Dans ce cas, elle est imposée à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée, soit la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l’immeuble.

Vous liquidez la société

Cette option ne présente plus d’intérêt étant donné que le précompte sur les bonis de liquidation est passé de 10 à 30%.

Donation

Une donation immobilière est soumise à des droits d’enregistrement à un taux progressif pouvant atteindre jusqu’à 27% ou 30% lorsqu’un enfant ou un conjoint/cohabitant est gratifié et jusqu’à 50% dans les autres cas.

Si vous faites une donation de parts de société, il s’agit alors d’une donation mobilière. Si vous ne l’enregistrez pas, elle ne donne pas lieu à la perception de droits d’enregistrement. En revanche, si le donateur décède dans les trois ans, le montant de la donation sera soumis aux droits de succession.

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