Is de aankoop van onroerend goed via een vennootschap nu wel of niet interessant? Voor en vastgoedinvesteerder kan het soms interessanter zijn onroerende goederen via een vennootschap te bezitten veeleer dan als natuurlijk persoon. Maar niet altijd. We overlopen de belangrijkste criteria die hier een rol in spelen.
De pro’s en contra’s van een vastgoedaankoop via een vennootschap in 5 punten:
Registratierechten
Indien u een onroerend goed als natuurlijk persoon aankoopt, bent u registratierechten verschuldigd. U bent dus onderworpen aan het tarief van 12,5% van de aankoopprijs in Wallonië en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 10% in Vlaanderen, of (deels) aan de btw van 21% indien u een nieuwbouw koopt.
Indien u deze aankoop via een vennootschap doet, verandert er helemaal niets. Het enige voordeel is echter dat de registratierechten aftrekbaar zullen zijn van de belastbare grondslag van uw vennootschap.
Belastingen
Een vennootschap wordt aan 25% belast op de werkelijk ontvangen inkomsten via de onroerende goederen in haar bezit. Met andere woorden een gunstiger percentage dan hetgeen van toepassing is op natuurlijke personen, die aan het hogere tarief van 33,68% belast zullen worden indien de belastingplichtige inkomsten (uit bedrijfsactiviteit of onroerend goed) ontvangt van minstens € 25.000 per jaar.
Genot van de inkomsten
Indien u onroerende goederen bezit als natuurlijk persoon en deze huurinkomsten opbrengen, bent u uiteraard volledig vrij om, eenmaal de belastingen betaald, met uw geld te doen wat u wilt.
In een vennootschap daarentegen zal men de beste manier moeten vinden om de nettowinst, indien niet geherinvesteerd, “eruit te halen” ten gunste van de aandeelhouder of de bedrijfsleider, hetgeen een verschillende fiscale impact heeft:
- Dividenduitkering ten gunste van de aandeelhouder: met roerende voorheffing aan 30%
- Kapitaalsvermindering : kapitaalsvermindering wordt vrijgesteld van roerende voorheffing behoudens wanneer de vennootschap waarvan het kapitaal verminderd wordt over reserves beschikt.
- Lening aan een aandeelhouder: indien de lening geen interesten oplevert, zal deze een fiscale frictie in hoofde van de leningnemende aandeelhouder tot gevolg hebben indien deze persoon eveneens de zaakvoerder van de vennootschap is (“VAA”) of, in de andere gevallen, in hoofde van de vennootschap zelf (“abnormale of goedgunstige voordelen”). Om deze fiscale fricties te vermijden, wordt aangeraden om een interest te voorzien.
- Bezoldiging van de bedrijfsleider of emolument voor de bestuurders : in de personenbelasting belast tegen het progressieve tarief.
Wederverkoop
In een vennootschap zijn er verschillende middelen om onroerende goederen aan een derde partij te verkopen met telkens een verschillende fiscale impact:
U verkoopt uw vennootschap
De vennootschap behoudt het onroerend goed en draagt haar aandelen over. In dat geval is de gerealiseerde waardevermeerdering niet belastbaar in hoofde van de natuurlijke persoon die zijn aandelen heeft overgedragen. Dit gezegd zijnde, de koper van de aandelen zal ongetwijfeld vragen om een fiscale korting op de latente waardevermeerdering bij de berekening van de prijs van de aandelen. Naar goede gewoonte wordt deze fiscale korting tussen de partijen berekend door de latente waardevermeerdering te vermeerderen met de helft van het belastingtarief van de vennootschappen.
De vennootschap verkoopt het onroerend goed
In dat geval wordt ze in de vennootschapsbelasting belast op de verwezenlijkte waardevermeerdering, hetzij het verschil tussen de aankoopprijs en de boekwaarde van het onroerend goed.
U vereffent de vennootschap
Deze optie is niet langer interessant aangezien de voorheffing op de liquidatieboni van 10% naar 30% is gegaan.
Schenking
Een schenking van een onroerend goed is onderworpen aan registratierechten tegen een progressief tarief dat tot 27% kan oplopen of tot 30% in geval van een kind of begiftigde echtgenoot/samenwonende en tot 50% in de andere gevallen.
Bij een schenking van de aandelen van een vennootschap gaat het om een schenking van roerende goederen. Of u dit nu registreert of niet, het leidt niet tot de heffing van registratierechten. Indien de schenker echter overlijdt binnen de drie jaar zal het bedrag van de schenking onderworpen worden aan successierechten.