Le principe du house flipping est simple : acheter une maison avec du potentiel, la retaper pour augmenter sa valeur et la remettre en suite en vente peu de temps après. Dit comme ça, il semblerait que ce soit de l’argent facilement gagné. Mais qu’en est-il en réalité ? BuyerSide, votre conseiller en achat immobilier, s’est penché sur la question.
L'augmentation du prix de l’immobilier et l’offre de biens à rénover en Belgique
Le prix de l’immobilier a fortement augmenté depuis quelques temps en Belgique et les biens clé-sur-porte ont particulièrement la cote auprès des familles qui ne souhaitent pas s’embarquer dans des travaux, ou des investisseurs qui souhaitent diversifier leurs actifs sans devoir y consacrer du temps.
L’offre de biens à rénover est quant elle, assez importante dans notre pays. Si nous prenons l’exemple de la Flandre, plus de 2 millions de logements devront être adaptés aux normes en vigueur avant 2040, 570.000 à Bruxelles avant 2050, et 1 million en Wallonie d’ici 2050.
Lorsque l’on analyse ces deux éléments, il en ressort que la demande pour les maisons sans travaux est importante et que l’offre de biens à rénover l’est également. À première vue, l’achat d’une maison à rénover semble dès lors être une bonne idée si vous vous sentez prêt à la retaper et ensuite la revendre pour en toucher un certain bénéfice.
House flipping : les éléments à prendre en compte pour un investissement immobilier rentable
De prime abord, l’idée de retaper une maison et ensuite de la revendre pour profiter de la plus-value, semble être une idée alléchante. Toutefois, de nombreux éléments entrent en compte dans le calcul de votre investissement :
Les droits d’enregistrement
Lorsque vous achetez une maison et que vous la revendez endéans les 2 ans, vous pouvez récupérer les 3/5èmes (Flandre et Wallonie) ou 36% (Bruxelles) des droits d’enregistrement et ce, que ce soit votre résidence principale ou secondaire. En Flandre uniquement, si dans ce délai de 2 ans, vous achetez un autre bien en tant que résidence principale, vous pouvez récupérer les 2/5èmes restants.
La taxe sur la plus-value en cas de revente
La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Si vous revendez votre maison et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous ne devez pas payer de taxe sur la plus-value. Toutefois, s’il ne s’agit pas de votre résidence principale et que vous la revendez dans les 5 ans suivant l’acquisition, vous payerez alors une taxe si vous la revendez plus cher que le prix auquel vous l’avez achetée.
Si le house flipping est votre activité principale, vos revenus seront alors taxés à l’impôt sur les personnes physiques. S’il ne s’agit pas de votre activité principale mais que vous achetez, retapez et revendez régulièrement, vous devrez payer une taxe sur la plus-value équivalente à 33%. Et enfin, dans le cas d’une activité ponctuelle, vous serez redevable d’une taxe sur la plus-value de 16,5%.
Cependant, vous êtes autorisé à majorer le prix d’achat d’un taux forfaitaire de 25 % (alors que les frais réels liés à l’achat s’élèvent rarement à plus de 15% (droits d’enregistrement + frais de notaire + frais de crédit,...). De plus, il est possible d’ajouter 5% de frais forfaitaires supplémentaires chaque année de détention. Dans le cas où vous feriez appel à un entrepreneur pour les travaux, ces frais peuvent être ajoutés au montant d’achat.
| Frais réels | Frais forfaitaires | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 100 | 100 |
| Frais d'achat | 15 | 25 |
| Année 1 | 0 | 5 |
| Année 2 | 0 | 5 |
| TOTAL | 115 | 135 |
Après 2 années de détention, cela signifie qu’il faut réaliser plus de 15% de plus-value avant d’être taxé sur la plus-value, ce qui est très rare lorsqu’on sait que les promoteurs/marchands de biens professionnels achètent des produits sur base de 10 à 15% (en fonction du risque) de plus-value projetée.
Il faudrait donc faire mieux qu’eux, en tant que particulier, pour que la taxation ne s’applique.
La TVA à 6% pour les biens à rénover
Plutôt que de tout faire vous-mêmes, nous vous conseillons de confier certains travaux plus techniques à des professionnels. Vous bénéficierez en effet de garanties sur ces travaux, et une TVA de seulement 6% est applicable pour les travaux de rénovation, sous certaines conditions.
Le budget de votre investissement immobilier
En investissant dans du house flipping, deux possibilités s’offrent à vous :
• Investir une partie de votre épargne : vous devrez alors prévoir une réserve pour les travaux de rénovation mais aussi avoir les moyens si vous rencontrez des problèmes durant les transformations. En investissant une somme importante dans un seul bien, le risque de concentration est relativement élevé.
• Contracter un prêt : dans ce cas, vous devrez prendre en compte les conditions de financement de votre banque. De plus, il ne faut pas oublier que des frais et des taxes résultent de cet emprunt. Nous vous conseillons dès lors d’examiner attentivement ces frais ainsi que les revenus potentiels.
La durée des travaux
La rénovation demande énormément de temps, d’implication, de rigueur et de patience, avant de pouvoir dégager une plus-value.
Vos compétences
Si vous n’êtes pas manuel et que vous devez engager de nombreux corps de métiers, vous perdrez une grande partie de votre plus-value potentielle.
Vous souhaitez investir dans le house flippling et vous avez besoin de conseils d’experts en acquisition immobilière ?