Het principe achter 'house flipping' is eenvoudig: koop een huis met potentieel, geef het een opknapbeurt zodat het meer waard is en verkoop het dan snel weer. Klinkt als een makkelijke manier om geld te verdienen, toch? Maar klopt dat wel? Als uw vertrouwde vastgoedadviseur zocht BuyerSide het voor u uit.
Stijgende vastgoedprijzen en een groot aanbod renovatiepanden in België
De vastgoedprijzen in België zijn al een hele tijd sterk aan het stijgen. Vooral instapklare woningen zijn zeer gegeerd bij gezinnen die geen zin hebben om zelf te renoveren. Of bij investeerders die hun vermogen willen diversifiëren zonder er al te veel tijd in te moeten steken.
Het aanbod van renovatiewoningen is vrij groot in België. In Vlaanderen moeten voor 2040 meer dan 2 miljoen woningen aangepast worden aan de geldende normen, in Brussel 570.000 voor 2050 en in Wallonië 1 miljoen voor 2050.
Als we die twee zaken optellen, wordt duidelijk dat er een grote vraag is naar instapklare woningen en een groot aanbod van renovatiewoningen. Op het eerste gezicht lijkt het dus een goed idee om een huis te kopen, het te renoveren en het vervolgens met winst door te verkopen.
House flipping: waarmee moet u rekening houden voor een rendabele vastgoedinvestering?
Het lijkt dus een verleidelijk idee om een huis op te knappen en vervolgens met winst door te verkopen. Hou echter rekening met een aantal factoren bij de berekening van uw investering:
Registratierechten
Wanneer u een huis koopt en het binnen de 2 jaar weer doorverkoopt, kunt u 3/5 (Vlaanderen en Wallonië) of 36% (Brussel) van de registratierechten recupereren, ongeacht of het uw hoofd- of tweede verblijf is. Enkel in Vlaanderen kunt u, als u binnen die periode van 2 jaar een andere woning als hoofdverblijf koopt, ook de resterende 2/5 recupereren.
Meerwaardebelasting bij doorverkoop
De meerwaarde is het verschil tussen de aan- en verkoopprijs.
Verkoopt u het huis dat uw hoofdverblijf is? Dan hoeft u geen meerwaardebelasting te betalen. Gaat het niet om uw hoofdverblijf en verkoopt u het binnen de 5 jaar na aankoop? Dan moet u belasting betalen als u het voor een hogere prijs verkoopt dan de prijs waarvoor u het zelf hebt gekocht.
Als house flipping uw hoofdactiviteit is, dan worden uw inkomsten belast in de personenbelasting. Is het niet uw hoofdactiviteit, maar koopt, renoveert en verkoopt u regelmatig huizen, dan moet u 33% meerwaardebelasting betalen. Gaat het om iets eenmaligs, dan moet u 16,5% betalen.
U mag echter een forfaitair percentage van 25% toevoegen aan de aankoopprijs, terwijl de werkelijke kosten die verbonden zijn aan de aankoop zelden meer dan 15% bedragen (registratierechten + notariskosten + kredietkosten, ...). Bovendien mag u 5% extra forfaitaire kosten toevoegen voor elk jaar dat u het huis bezit. Doet u een beroep op een aannemer voor de verbouwingen? Dan mag u die kosten optellen bij de aankoopprijs.
| Reële kosten | Forfaitaire kosten | |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | 100 | 100 |
| Kosten bij aankoop | 15 | 25 |
| Jaar 1 | 0 | 5 |
| Jaar 2 | 0 | 5 |
| TOTAAL | 115 | 135 |
Na 2 jaar eigendom betekent dit dat u meer dan 15% meerwaarde moet realiseren vóór u belasting moet betalen over die meerwaarde. Dat is zeer zeldzaam als u weet dat professionele projectontwikkelaars en handelaars producten kopen op basis van 10 tot 15% (afhankelijk van het risico) geschatte meerwaarde.
U moet het dus al beter doen dan hen, als particulier, tegen dat de belasting van toepassing is.
6% btw voor te renoveren panden
In plaats van alles zelf te doen, raden we u aan om sommige technische werken door professionals te laten uitvoeren. Op die werken krijgt u een garantie en onder bepaalde voorwaarden geldt er slechts 6% btw op de renovatiewerken.
Het budget voor uw vastgoedinvestering
Investeert u in house flipping? Dan hebt u twee opties:
- Een deel van uw spaargeld investeren: in dit geval moet u een reserve opzijzetten voor de renovatiewerken, maar ook over genoeg budget beschikken als u tijdens de verbouwingen problemen ondervindt. Door veel geld in één pand te investeren, is het concentratierisico relatief hoog.
- Een lening aangaan: in dit geval moet u rekening houden met de financieringsvoorwaarden van uw bank. Bovendien mag u niet vergeten dat uit deze lening ook kosten en belastingen voortvloeien. Overweeg dus zorgvuldig de kosten en de potentiële inkomsten.
Duur van de werken
Een pand renoveren kost heel veel tijd, betrokkenheid, grondigheid en geduld voor u een meerwaarde kan realiseren.
Uw vaardigheden
Bent u zelf geen handige Harry en moet u veel aannemers inschakelen? Dan verliest u een groot deel van uw potentiële meerwaarde.
Overweegt u een investering in house flipping en heeft u deskundig advies nodig voor de aankoop van vastgoed?