Vous êtes propriétaire de biens immobiliers en location ? Voici différentes manières d’améliorer le rendement de votre investissement.
1. Indexer votre loyer
Lorsque vous louez votre bien, il s’agit souvent de le faire sur une longue durée. Il est donc important que le loyer que vous demandez suive la hausse du coût de la vie. Cette indexation peut se faire une fois par an, à condition d’en informer le locataire par écrit. Cette règle est obligatoire, même lorsque le contrat mentionne que l’indexation est automatique. En cas de retard, l’indexation ne pourra se faire que sur les trois mois précédents la notification.
L’indexation du loyer se calcule selon une formule basée sur l’indice santé. Depuis 2022, cet indice a fortement augmenté, ce qui entraîne une hausse importante des loyers (+ 7 à 8%). A la date anniversaire du bail, la formule à utiliser pour calculer le montant du loyer indexé est la suivante : (loyer de base x le nouvel indice) / indice de base.
L’indice de base est l’indice santé du mois qui précède celui de la conclusion du bail.
Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’immobilier étant par nature une valeur refuge contre l’inflation de par le fait que les loyers peuvent être indexés, il est essentiel de l’appliquer pour suivre l’évolution du coût de la vie et de ne pas perdre en pouvoir d’achat.
Néanmoins, dans le contexte actuel de forte inflation qui pourrait n’être que passagère, le bailleur peut tout à fait décider de limiter l’indexation à par exemple 5% comme le fit récemment la Régie foncière de la Ville de Bruxelles qui a en portefeuille plus de 3.500 logements. La Régie foncière de Saint-Gilles a quant à elle limité l’indexation à 4% pour 2022.
2. Optimiser votre facture fiscale
Être propriétaire d’un bien résidentiel non loué à des fins professionnelles signifie également être soumis à deux impôts supplémentaires ; le précompte immobilier et l’Impôt des Personnes Physiques (IPP) (Revenu Cadastral indexé x 1,4 imposé comme revenu professionnel). Pour alléger votre facture fiscale, il est possible de diminuer, voire de supprimer cette base imposable à l’IPP. En effet, si vous remboursez un emprunt contracté pour financer la rénovation, la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier, les intérêts du crédit réduiront ou annuleront totalement la charge fiscale.
Qu’importe le type de crédit que vous avez négocié, vous devez juste pouvoir prouver qu’il est en lien avec votre bien immobilier. Vous pouvez donc le faire qu’il s’agisse d’un crédit hypothécaire amortissable ou in fine/bullet, ou encore d’un prêt à tempérament.
3. Penser à la colocation ou à meubler
Aménager votre bien pour qu’il puisse accueillir une colocation est très à la mode actuellement. Les étudiants, ainsi que les actifs urbains, sont à la recherche d’appartements ou de maisons disponibles pour se rapprocher de leur Université/lieu de travail. Transformer votre bien en colocation augmente votre rendement locatif, surtout si celui-ci se trouve dans une zone urbaine très recherchée par les colocs.
En proposant plusieurs chambres, salles de bains et autres, vous pouvez potentiellement augmenter votre revenu locatif et donc générer plus-value. Le montant de location à payer par le colocataire diminue, d’où une plus grande liquidité du bien, tout comme une plus grande diversification du risque d’impayé reparti sur plus de personnes. Sans compter les nouveaux baux de colocation qui ont introduit la clause de solidarité entre colocataires.
La gestion d’une colocation peut-même s’avérer plus facile que la gestion d’une location classique, car lors du départ d’un colocataire, les autres se chargent d’en trouver un autre. La colocation peut ainsi perdurer durant des années avec le même bail, alors que tous les colocataires ont finalement déjà changé les uns après les autres.
Meubler un bien pour lequel la demande de location meublée est élevée permet d’augmenter le prix de location et donc le rendement. Mais cela demande aussi davantage de travail (état des lieux plus complet, entretien et remplacement des meubles) et les baux sont souvent plus courts (davantage de rotation). Attention que dans le calcul de votre rendement, il faut également tenir compte du montant de l’investissement en meubles.
4. Négocier votre prêt et votre assurance
Après plusieurs années de taux historiquement bas, nous connaissons depuis le début de l’année une forte hausse (+1,5% en moyenne) avec un pic mi-juin. Depuis cet été, les taux rebaissent en raison de la crainte d'un refroidissement de l'économie et d'une récession imminente. Pourtant, cette baisse des taux ne s'est pas encore traduite par une baisse des taux des prêts immobiliers. Les banques en profitant actuellement pour sécuriser leurs marges et voir si l’évolution du taux d’intérêt est durable. Lors de la remontée des taux, elles ont aussi attendue longtemps avant de remonter leurs taux.
Pour ceux qui auraient emprunté au plus haut cette année, et dans le cas où les taux continueraient à baisser pour la fin de l’année, pensez à prendre rendez-vous avec votre banquier afin de renégocier votre prêt immobilier et éventuellement bénéficier de taux plus faibles. Cela permet de raccourcir la durée du prêt, ou de diminuer le montant des mensualités.
Pensez également à bien négocier des charges non refacturables aux locataires, comme par exemple l’assurance propriétaire. Un bon conseil est toujours de prendre la couverture avec abandon de recours. Ceci permet par exemple à votre locataire de ne pas devoir s’assurer en responsabilité locataire, sauf, s’il le souhaite, uniquement pour son contenu. La partie de la prime relative à l’abandon de recours est une charge répercutable au locataire et revient normalement moins cher que s’il avait dû lui-même souscrire à une assurance couvrant les dommages au bâtiment.
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