Vier tips om uw vastgoedrendement te verhogen

Verhuurt u eigendommen? Wij stellen u een aantal manieren voor om het rendement van uw investering te optimaliseren.

1. Indexeer de huur

Wanneer u uw eigendom verhuurt, is dat vaak voor een lange periode. Daarom is het belangrijk dat de huur die u vraagt de stijgende kosten van levensonderhoud volgt. Die indexering kan eenmaal per jaar gebeuren, op voorwaarde dat u de huurder daarvan schriftelijk op de hoogte brengt. Dat is verplicht, zelfs als in het contract staat dat de indexering automatisch gebeurt. Bij vertraging kan de indexering alleen gebeuren voor de drie maanden die aan de kennisgeving voorafgaan.

De indexering van de huur wordt berekend volgens een formule die gebaseerd is op de gezondheidsindex. Sinds 2022 is die index sterk gestegen, met een aanzienlijke stijging van de huurprijzen als gevolg (+7 tot 8%). Op de verjaardag van de huurovereenkomst wordt de geïndexeerde huurprijs berekend aan de hand van de volgende formule: (basishuur x nieuwe index) / basisindex.

De basisindex is de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin de huurovereenkomst is gesloten.

De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Onroerend goed is van nature een veilige haven tegen inflatie, omdat huurprijzen geïndexeerd kunnen worden. Daarom is het dan ook van essentieel belang dat u de indexatie toepast om de stijgende kosten van levensonderhoud te volgen en geen koopkracht te verliezen.

In de huidige context van hoge inflatie, die misschien slechts van korte duur is, kan de verhuurder echter besluiten de indexering te beperken tot bijvoorbeeld 5%. Dat heeft de Grondregie van de stad Brussel, die een portefeuille van meer dan 3.500 woningen heeft, onlangs gedaan. De Grondregie van Sint-Gillis heeft de indexering voor 2022 beperkt tot 4%.

2. Optimaliseer uw belastingen

Wie een eigendom bezit dat niet beroepsmatig verhuurd wordt, moet ook twee extra belastingen betalen: de onroerende voorheffing en de personenbelasting (geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4 belast als beroepsinkomen). Om uw belastingen te verlagen, is het mogelijk om die personenbelastinggrondslag te verlagen of zelfs te schrappen. Als u namelijk een lening terugbetaalt die aangegaan is om de renovatie, de bouw of de aankoop van een eigendom te financieren, zal de rente op de lening de belastingen verminderen of helemaal tenietdoen.

Het soort lening maakt niet uit, u moet alleen kunnen bewijzen dat ze verband houdt met uw eigendom. Dit kan dus met een aflossingshypotheek, een bullet- of aflossingsvrij krediet of met een lening op afbetaling.

3. Overweeg studentenkoten, cohousing of gemeubelde woningen

Van eigendommen cohousing woningen maken is momenteel erg populair. Studenten, maar ook mensen die in de stad werken, zijn op zoek naar appartementen of huizen in de buurt van hun universiteit/werkplaats. Door van uw eigendom een gedeelde woning te maken verhoogt u uw huuropbrengst, vooral als het gelegen is in een stedelijk gebied dat erg in trek is bij studenten en cohousers.

Door meerdere slaapkamers, badkamers en dergelijke aan te bieden, kan u het potentieel van uw huurinkomsten verhogen en dus meer opbrengsten genereren. Het huurbedrag per medebewoner wordt lager, wat leidt tot een grotere liquiditeit van het eigendom, en tot een grotere spreiding van het risico van niet-betaling over meer personen. Om nog maar te zwijgen over de nieuwe huurovereenkomsten voor gezamenlijke huurders, die een solidariteitsclausule tussen medehuurders bevatten.

Het beheer van een gedeelde woning kan zelfs gemakkelijker zijn dan dat van een traditionele woning, want als een huurder vertrekt, zoeken de anderen een vervanger. Zo kan cohousing jarenlang met hetzelfde huurcontract doorgaan, ook al zijn alle oorspronkelijke medebewoners reeds vertrokken.

Als u een eigendom waar veel vraag naar is, bemeubeld verhuurt, stijgt de huurprijs en dus het rendement. Maar het vraagt ook meer werk (grondigere plaatsbeschrijving, onderhoud en vervanging van meubilair) en de huurcontracten zijn vaak korter (meer verloop). Let wel dat u bij de berekening van uw rendement ook de aankoop van meubelen moet meetellen.
 

4. Onderhandel over uw lening en verzekering

Na verschillende jaren van historisch lage rentevoeten, zien we sinds het begin van het jaar een sterke stijging (gemiddeld +1,5%) met een piek half juni. Sinds deze zomer zijn de rentevoeten aan het dalen uit vrees voor een verzwakkende economie en een dreigende recessie. Deze daling van de rentevoeten heeft zich echter nog niet vertaald in een daling van de rente op hypothecaire leningen. De banken maken daar momenteel gebruik van om hun marges veilig te stellen en om te zien of de rentevoeten blijven dalen. Toen de rente steeg, hebben ze ook lang gewacht met het verhogen van hun rentevoeten.

Zij die dit jaar tegen de hoogste rente hebben geleend, kunnen, als de rente tegen het eind van het jaar verder daalt, overwegen een afspraak te maken met hun bankier om opnieuw over hun hypotheek te onderhandelen en eventueel van een lagere rente te profiteren. Zo kan u de looptijd van uw lening verkorten of het bedrag van uw maandelijkse aflossingen verlagen.

Overweeg ook te onderhandelen over kosten die niet aan de huurders kunnen worden doorgerekend, zoals de verhuurdersverzekering. Een goede tip is om altijd een dekking met afstand van verhaal te nemen. Dat betekent bijvoorbeeld dat uw huurder geen aansprakelijkheidsverzekering voor huurders hoeft af te sluiten, tenzij hij/zij dat alleen voor zijn inboedel wenst te doen. Het regresvrijstellingsgedeelte van de premie is een toeslag die aan de huurder kan worden doorgerekend, en is gewoonlijk goedkoper dan wanneer die zelf een schadeverzekering zou moeten afsluiten.

 

Bent u op zoek naar een opbrengsteigendom? Neem contact met ons op voor deskundig advies!

contacteer ons

Artikel delen