Vous avez épargné +/- 250 000 € de Fonds Propres, et vous vous demandez quel bien privilégier pour votre investissement immobilier ?
C’est décidé, vous êtes prêt à acheter un bien immobilier de rapport parce qu’il représente un investissement intéressant en termes de :
- Diversification patrimoniale ;
- Stabilité des prix et loyers ;
- Valeur refuge contre l’inflation (loyers indexés) ;
- Fonds Propres limités (grâce au levier bancaire) ;
- Taux d’intérêt d’emprunt historiquement bas ;
- Rendements intéressants (Brut, Net, ou sur Fonds Propres).
Mais vous n’êtes pas du secteur ? BuyerSide vous accompagne tout au long du processus d’achat pour que votre acquisition soit une réussite et ce dès l’élaboration de vos critères de recherche.
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Choisir le bon type de bien
Appartement(s) ou immeuble de rapport ?
Investir dans un ou plusieurs appartements c’est bien, investir dans un immeuble de rapport, c’est encore mieux. L’immeuble de rapport, lorsqu’on dispose de suffisamment de fonds propres présente les avantages suivants :
- Un immeuble de rapport ne se valorise pas toujours en additionnant la valeur des appartements qui le compose. Il peut y avoir une certaine décote sur le prix en achetant un immeuble en bloc. Ce qui signifie qu’à terme, une revente à la découpe est possible, avec espérons une plus-value à la clé ;
- L’acquisition d’un immeuble de rapport se fera sans la concurrence des occupants propres cherchant à acheter un appartement pour y habiter. Des occupants propres font généralement des offres plus élevées car ils ne tiennent pas compte d’un rendement sur investissement ;
- Vous êtes seul maître à bord, ce qui signifie que vous pouvez vous-même juger des frais utiles, qui amélioreront votre loyer et rendement, sans être tributaire des décisions d’Assemblées Générales de copropriétaires ;
- Vous n’aurez pas de frais de syndic et vos devis de travaux et charges seront généralement mieux négociés par un propriétaire bailleur ;
- Un seul précompte immobilier pour tout l’immeuble sera en toute logique plus faible que si chaque appartement avait son propre précompte immobilier (tant qu’il n’y a pas d’acte de base en vigueur). Ce qui améliore le rendement net.
Attention que l’immeuble de rapport présente également des inconvénients, biens qu’ils soient moins nombreux :
- Le fait qu’il n’y ait pas de syndic implique également une plus grande gestion de la part du propriétaire (interventions techniques, décompte de charges, devis, etc.). Si vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous occuper de la gestion de votre immeuble, sachez qu’elle peut être déléguée à une société spécialisée en gestion locative. Ce service représente généralement un coût équivalent à +- 8% htva des revenus locatifs.
Investir dans de l’existant ou dans du neuf ?
Les deux présentent des avantages et des inconvénients, mais la plupart du temps, l’ancien emporte le choix des investisseurs pour les raisons suivantes :
- La TVA de 21% fait généralement chuter le rendement attendu de l’investisseur en deçà de ses attentes. Elle représente un surcoût de 8,5% du prix d’achat « Acte En Mains », ce qui a un impact non négligeable sur le rendement.
Privilégier les immeubles récents, c’est à dire ceux qui ont été occupés depuis au moins 2 ans (à partir de l’année qui suit celle de la première occupation). Ceux-ci sont alors vendus sous régime des droits d’enregistrement et non plus de la TVA ;
- Les appartements neufs, bien que souvent mieux agencés, disposent généralement d’espaces plus petits, notamment pour les secondes ou troisièmes chambres (minimum du RRU, souvent appliqué par les promoteurs, étant de 9m2).
Privilégier des immeubles plus anciens offrant de plus grand volume avec du potentiel de rénovation (living à côté de la cuisine pour pouvoir créer une cuisine américaine, créer une salle de bain en suite de la chambre, un dressing, etc.)
- Bien qu’au goût du jour en matière énergétique, les matériaux utilisés dans les projets neufs sont parfois moins durables dans le temps que les constructions d’époque (exemple du crépi sur isolant qui verdi). Un bâtiment neuf mets toujours 1 an ou 2 pour prendre sa place, des fissures et des maladies de jeunesses peuvent apparaitre pendant cette période.
Privilégier des immeubles plus anciens solides, mais qui ont été rénovés et qui ont fait l’objet de travaux d’isolation importants.
Découvrez dans notre prochain article, les rendements attendus pour différents types de biens (taille des appartements, meublés versus non-meublé, localisations, etc.). Chaque type de bien rencontre son type d’acheteur, le risque et l’effort étant toujours fonction du rendement attendu.