U heeft een kapitaal van +/- € 250.000 bijeengespaard en u vraagt zich af welk type pand het meest geschikt zou zijn voor een vastgoedinvestering ?
Het staat vast! U bent klaar om een opbrengstvastgoed te kopen aangezien het een interessante investering is om enkele specifieke redenen :
- Gediversifieerde portefeuille ;
- Stabiele prijzen en huurprijzen ;
- Bescherming tegen inflatie (geïndexeerde huurprijzen) ;
- Beperkt eigen vermogen (dankzij het hefboomeffect) ;
- Historisch lage rentevoet op leningen ;
- Interessant rendement (bruto, netto of op eigen vermogen).
Maar u komt zelf niet uit de sector ? Zodra u ons uw zoekcriteria te kennen geeft, begeleidt BuyerSide u doorheen het hele aankoopproces om ervoor te zorgen dat het een succes wordt.
U komt wel uit de sector? Net zoals heel wat van onze klanten! BuyerSide gaat op zoek en biedt u heel wat panden die niet zomaar op de vastgoedmarkt aangeprezen worden.
Het juiste type pand kiezen
Appartement(en) of opbrengsteigendom?
Investeren in een of meerdere appartementen is goed, investeren in een vastgoedeigendom is nog beter. Indien men over voldoende eigen vermogen beschikt biedt een opbrengsteigendom de volgende voordelen:
- De waarde van een opbrengsteigendom wordt niet altijd bepaald door de waarde van de appartementen waaruit het is samengesteld simpelweg op te tellen. Door een eigendom in zijn geheel te kopen kan het zijn dat een bepaalde korting geboden wordt. Dit betekent dat op termijn een doorverkoop in verschillende eenheden mogelijk is met – hopelijk – een uiteindelijke meerwaarde;
- De aankoop van een opbrengsteigendom kan plaatsvinden zonder concurrentie van de eigen bewoners die op zoek zijn naar een appartement om zelf in te wonen. Personen die zelf hun intrek willen nemen, doen in het algemeen een hoger bod aangezien ze geen rekening houden met rendement op investering;
- U bent de enige kapitein aan boord, wat inhoudt dat u zelf kan beslissen welke kosten nodig zijn om meer huurgeld te kunnen vragen en meer rendement te krijgen, zonder afhankelijk te zijn van de beslissingen van de Algemene Vergadering van mede-eigenaars;
- U hoeft geen syndickosten te betalen en de ramingen van werken en lasten zullen algemeen gezien beter onderhandeld worden door een eigenaar-verhuurder;
- Een enkele onroerende voorheffing voor het hele pand zal logischerwijs lager liggen dan in het geval van een aparte onroerende voorheffing voor ieder appartement (zolang er geen basisakte van kracht is). Dit verhoogt het nettorendement.
Opgelet, een opbrengsteigendom brengt ook nadelen met zich mee, hoewel ze minder talrijk zijn:
- Het feit dat er geen syndic is, houdt eveneens in dat de eigenaar meer tijd zal moeten steken in het beheer (technische interventies, afrekening van de lasten, ramingen, etc.). Indien u zelf geen tijd of zin heeft om zich met het beheer van uw eigendom bezig te houden, weet dan dat dit overgelaten kan worden aan vennootschappen die gespecialiseerd zijn in het beheer van huurwoningen. Voor deze dienstverlening betaalt u in het algemeen een bedrag dat gelijk is aan ongeveer 8% excl. btw van de huuropbrengsten.
Investeren in bestaande panden of nieuwbouw?
Ze hebben allebei hun voor- en nadelen. In het merendeel van de gevallen kiezen investeerders echter voor oudere woningen om de volgende redenen :
- Een btw van 21% doet het door de investeerder verwachte rendement vaak zakken tot onder de verwachtingen. Het houdt extra kosten van 8,5% op de aankoopprijs “Acte en Mains” in, hetgeen een niet te verwaarlozen impact heeft op het rendement.
Verkies recente woningen die al minstens 2 jaar bezet zijn (vanaf het jaar dat volgt op de eerste bezetting). Deze worden dan verkocht onder het regime van de registratierechten en niet langer onder dat van de btw;
- Hoewel nieuwe appartementen vaak beter ingedeeld zijn, beschikken ze algemeen gezien over kleinere ruimten, meer bepaald voor de tweede of derde kamer (het minimum van de GSV, vaak toegepast door projectontwikkelaars, ligt op 9 m²).
Verkies oudere eigendomen met een grotere oppervlakte en renovatiepotentieel (living naast de keuken om een Amerikaanse keuken te kunnen creëren, een slaapkamer met eigen badkamer of dressing, etc.)
- Toch zijn volgens de laatste mode op energievlak de gebruikte materialen in nieuwe projecten vaak minder duurzaam dan bij oudere woningen (denk aan bepleistering op isolatie die een groene kleur krijgt). Een nieuwbouw heeft altijd 1 à 2 jaar nodig om ‘zich te zetten’. Barsten en kinderziektes kunnen tijdens deze periode opduiken.
Verkies oudere solide woningen, die weliswaar gerenoveerd en goed geïsoleerd werden.
Ontdek in ons volgende artikel welk rendement verwacht wordt voor verschillende soorten panden (omvang van de appartementen, bemeubeld vs niet-bemeubeld, ligging, etc.). Ieder type pand vind zijn type koper. Het risico en de moeite staan steeds in verhouding met het verwachte rendement.