Dans un contexte de rareté du foncier, de crise du logement et d’objectifs climatiques ambitieux, les autorités belges ont instauré un nouveau régime permanent de TVA avantageux à partir du 1er juillet 2025 : l’application d’un taux de TVA réduit de 6 % pour les projets de démolition et de reconstruction.
Un levier fiscal puissant dans un marché tendu
Concrètement, ce régime permettrait aux acheteurs de bénéficier d’un taux de TVA de 6 % au lieu de 21 % pour la construction et l’achat de logements neufs, à condition que ceux-ci résultent d’une démolition suivie d’une reconstruction, et que certaines conditions dites sociales soient respectées de la part de l’acheteur.
L’objectif est clair : encourager la requalification de bâtiments anciens ou obsolètes, dans une logique de durabilité urbaine.
Quelles conditions ?
Pour bénéficier de ce taux de TVA réduit, plusieurs critères devraient être réunis :
- Le bien doit être reconstruit sur le même site que celui démoli.
- Il doit s’agir d’un logement unique de maximum 175 m², destiné à être :
- Soit occupé comme résidence principale par l'acheteur pendant 5 ans et qu'il constitue son unique et propre habitation.,
- Soit loué pendant 15 ans à une personne physique y établissant sa résidence principale (dans le cadre d’un investissement locatif).
Ces conditions visent à cibler l’aide vers des projets de qualité, réellement orientés vers le logement durable ou l’investissement locatif socialement utile.
Quels avantages pour les investisseurs ?
Pour les investisseurs-bailleurs, le gain serait immédiat : une économie de 15 % sur la TVA, ce qui améliore significativement la rentabilité du projet.
💡 Par exemple, pour un appartement neuf d’une valeur de 300 000 €, la TVA à 6 % représente une économie de 45 000 € par rapport au taux standard de 21%.
Imaginons que cet appartement soit loué 1 200 € par mois.
Le rendement brut passerait alors de 4 % avec une TVA à 21 % à 4,5 % avec une TVA à 6 % – un avantage notable dans un marché où chaque gain de rentabilité compte.
Dans un contexte où les coûts de construction restent élevés, cette mesure permettrait à certains projets de retrouver un équilibre économique autrement difficile à atteindre.
Le rôle stratégique de Buyerside
Chez Buyerside, nous accompagnons régulièrement des clients sur des projets de ce type
Notre rôle :
- Sourcer et identifier les opérations réellement éligibles grâce à notre réseau professionnel,
- Analyser les rendements avec ou sans TVA réduite,
- Négocier les meilleures conditions auprès des promoteurs ou vendeurs,
- Et surtout, sécuriser la conformité du projet (démolition effective, lien entre maître d’ouvrage et reconstruction, respect des conditions légales, etc.).
Nous offrons également une lecture fiscale neutre et un regard critique sur la viabilité à long terme de chaque investissement, au-delà de l’effet d’aubaine fiscal.
En conclusion
Le régime de la TVA à 6 % représenterait une opportunité concrète pour les investisseurs, tout en rendant l’immobilier neuf plus accessible.
À condition, bien sûr, d’en maîtriser les contours juridiques et fiscaux.
Buyerside vous accompagne dans cette analyse pour transformer cette mesure fiscale en un véritable levier de performance et de sécurité patrimoniale.