Un permis de régularisation, périme-t-il ?

BuyerSide a récemment conseillé un client dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble de rapport pour lequel un permis d’urbanisme avait été délivré en 2014 autorisant d’une part la régularisation des trois logements et d’autre part la réalisation de quelques aménagements intérieurs, qui n’ont pas été mis en œuvre.

La question était de savoir si oui ou non les trois unités de logement étaient acquises, étant donné que les permis d’urbanisme périment endéans les 3 ans de sa délivrance, depuis le 1er septembre 2019. Avant cette date, la péremption s’opérait endéans un délai de 2 ans, renouvelable 1 an (ancien article 101 du CoBAT).

Un immeuble de rapport initialement occupé comme maison unifamiliale

Initialement, l’immeuble était occupé en maison unifamiliale, puis brièvement en trois appartements et enfin, en plusieurs kots et studios.

Un permis de régularisation périmé et non intégralement exécuté

Les renseignements urbanistiques de l’immeuble renseignent trois appartements (notez que les renseignements urbanistiques n’ont qu’une valeur informative). Le permis de régularisation de 2014 autorise 3 appartements dans l’immeuble.

Dès lors, nous nous sommes interrogés avec l’aide de Gilles Delacroix et d’Eric Pascal Rwamucyo du cabinet de consultance juridique immobilier d-sight, sur la péremption d’un permis de régularisation qui n’a pas été intégralement exécuté dans les faits.

Article 101 ancien. L’ancien article 101 du CoBAT prévoyait que : « § 1. Le permis est périmé si, dans les deux années de sa délivrance, le bénéficiaire n'a pas entamé sa réalisation de façon significative ou, dans les cas visés à l'article 98, § 1er, 1°, 2° et 4°, s'il n'a pas commencé les travaux d'édification du gros œuvre ou encore s'il n'a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l'article 100.

L'interruption des travaux pendant plus d'un an entraîne également la péremption du permis.

(…)

§ 2. Toutefois, à la demande du bénéficiaire, le délai de deux ans visé au paragraphe 1er peut être prorogé pour une période d'un an.

(…)

§ 6. – Les §§ 1er et 2 ne sont pas applicables aux permis délivrés suite à une demande introduite pour mettre fin à une infraction visée à l’article 300 ».

Péremption de permis d’urbanisme et réforme du CoBAT

En d’autres mots, un permis d’urbanisme délivré avant l’entrée en vigueur de la réforme du CoBAT périmait si dans les 2 années suivant la délivrance, vous n’entamiez pas de façon significative l’exécution dudit permis. Néanmoins ce principe est nuancé par une exception : le permis de régularisation exécuté à temps ou au moment de la délivrance de ce permis de régularisation. Les actes et travaux autorisés par le permis de régularisation étant, par hypothèse, déjà exécutés au moment de sa délivrance[1].

 

Une péremption partielle du permis

Dans ce régime, une question était laissée en suspens. Quel traitement faut-il réserver aux actes et travaux exécutés avant la péremption du permis, lorsque le titulaire n’a pas mis en œuvre la totalité de son permis ou lorsque des actes et travaux sont nécessaires pour se conformer à la régularisation ? Ce qui revient à se demander si la péremption est globale, et frapperait également les actes et travaux exécutés préalablement et donc, en principe réguliers, ou si elle peut être partielle, et, en conséquence, ne frapperait que la partie des actes et travaux non encore exécutés ?[1]

Interrogé à plusieurs reprises sur cette épineuse question, le Conseil d’État a admis que la péremption ne frappe que le solde du permis d’urbanisme non encore mis en œuvre. Pour ce faire, la Haute juridiction administrative a eu égard à la divisibilité de l’objet du permis d’urbanisme – ou plus exactement à son caractère « scindable »[2].

Par contre, lorsque le permis de régularisation autorise des actes et travaux complémentaires à ceux régularisés, les règles de la péremption doivent, s’appliquer pour ce « complément » et la régularisation[3].

C’est d’ailleurs ce régime qui a été sélectionné dans la réforme du nouvel article 101 puisque ce dernier peut être résumé comme suit : la péremption n’opère pas lorsque « la partie réalisée peut être considérée comme un élément autonome apprécié et autorisé comme tel par l’autorité délivrante », auquel cas seule la partie non réalisée du permis est périmée.

Régularisation et demande d’actes et travaux à réaliser

Le permis de 2014 portait sur une régularisation et une demande d’actes et travaux à réaliser.

La régularisation portait sur la transformation unifamiliale en trois logements et la demande de permis sur des transformations intérieurs pouvant être considérés comme scindables de la division. 

Une division acquise mais un permis à réintroduire pour les travaux

Pour conclure, la division en tant qu’élément scindable du permis de 2014 est acquise [5]. En revanche, étant donné que les travaux intérieurs n’ont pas été exécutés, la partie du permis relatives à ces travaux est périmée.

Si la volonté du client est de réaliser les travaux intérieurs envisagés en 2014, il devra alors introduire une nouvelle demande de permis.

 

[1] C.E., arrêt Benayer, no 75.999 du 29 septembre 1998 ; C.E., arrêt Craessaerts, no 29.407 du 25 février 1988.

[2] L. DELMOTTE, « La péremption des permis d’urbanisme : le cas d’exécution partielle des actes soumis à permis en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne », J.L.M.B., 2011/30, p. 1468 ; voir références y citées

[3] C.E., arrêt Bacquet, no 207.498 du 21 septembre 2010, J.L.M.B., 2011, p. 1462, et obs. L. DELMOTTE ;

[4] Gors, B. et Vansnick, L., « Considérations sur la péremption des permis d’urbanisme » in Born, Ch.-H. et Jongen, F. (dir.), D’urbanisme et d’environnement, 1er édition, Bruxelles, Bruylant, 2015, p. 175-207.

[5] Notons que l’utilisation légale du bien en plusieurs studios / kots est infractionnelle mais ne remet pas en cause la situation légale du bien (immeuble de trois appartements).

 

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