Onlangs adviseerde BuyerSide een klant bij de aankoop van een opbrengsteigendom. In 2014 was een bouwvergunning verkregen voor het pand, met toestemming voor enerzijds de regularisatie van de drie woonunits en anderzijds het uitvoeren van bepaalde binnenwerken, die uiteindelijk nooit zijn uitgevoerd.
De klant vroeg zich dus af of de drie woonunits al dan niet waren verworven, aangezien de stedenbouwkundige vergunning 3 jaar na de afgifte - op 1 september 2019 - verviel. Vóór die datum verstreek de vergunning binnen de 2 jaar, met de mogelijkheid om haar met 1 jaar te verlengen (voormalig artikel 101 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, afgekort BWRO).
Een opbrengsteigendom die aanvankelijk een eengezinswoning was
Aanvankelijk deed het pand dienst als een eengezinswoning. Daarna werd het opgesplitst in drie appartementen en uiteindelijk in verschillende koten en studio's.
Een vervallen en niet volledig uitgevoerde regularisatievergunning
De stedenbouwkundige inlichtingen van het pand vermelden drie appartementen (maar opgelet: die inlichtingen zijn puur informatief) en een regularisatievergunning uit 2014.
Samen met Gilles Delacroix en Eric Pascal Rwamucyo van kantoor d-sight (juridisch vastgoedadviseur) bogen we ons over de vraag hoe het zit met een vervallen regularisatievergunning die in de praktijk niet volledig is uitgevoerd.
Voormalig artikel 101. Het voormalige artikel 101 van het BWRO bepaalde het volgende: “§ 1. De stedenbouwkundige vergunning vervalt als de begunstigde binnen de twee jaar na afgifte niet duidelijk met de verwezenlijking van de vergunning van start is gegaan of wanneer hij in de bij artikel 98, § 1, 1°, 2° en 4° bedoelde gevallen niet met de ruwbouw is begonnen of indien hij in voorkomend geval de bij toepassing van artikel 100 opgelegde lasten niet heeft uitgevoerd.
Bij onderbreking van de werken gedurende meer dan een jaar vervalt de vergunning eveneens.(…)
§ 2. De termijn van twee jaar vermeld in paragraaf 1 kan echter wel op vraag van de begunstigde met een jaar verlengd worden.(…)
§ 6 - De paragrafen 1 en 2 zijn niet van toepassing op vergunningen die tot doel hebben een stedenbouwkundige overtreding te beëindigen zoals bedoeld in artikel 300.”
Verval van de stedenbouwkundige vergunning en hervorming van het BWRO
Met andere woorden: het oude artikel 101 bepaalde dat een stedenbouwkundige vergunning die werd afgegeven vóór de inwerkingtreding van de BWRO-hervorming, verviel als men niet binnen de twee jaar na afgifte was begonnen met de uitvoering van die vergunning. Dit principe wordt echter genuanceerd door een uitzondering: de regularisatievergunning die op tijd of op het ogenblik van de afgifte is uitgevoerd. Er wordt aangenomen dat de door de regularisatievergunning toegestane activiteiten en werken reeds uitgevoerd zijn op het moment dat de vergunning wordt afgegeven. [1]
Gedeeltelijk verval van de vergunning
Onder dit regime werd één vraag open gelaten. Hoe moeten handelingen en werken die vóór het verstrijken van de vergunning zijn verricht, worden behandeld wanneer de houder zijn vergunning niet volledig ten uitvoer heeft gelegd of wanneer handelingen en werken noodzakelijk zijn om aan de regularisatie te voldoen? Dit doet de vraag rijzen of het verval globaal is, en dus ook de handelingen en werken zou betreffen die vooraf zijn verricht en dus in beginsel regelmatig zijn, dan wel of het verval gedeeltelijk kan zijn, en dus alleen het deel van de handelingen en werken zou betreffen dat nog niet is verricht?[2]
De Raad van State werd meermaals ondervraagd over die netelige kwestie en heeft toegegeven dat het tijdsverloop alleen van invloed is op het saldo van de nog niet uitgevoerde bouwvergunning.. Daarom heeft het hoge administratieve rechtscollege rekening gehouden met de deelbaarheid - of het 'splitsbare' karakter - van het voorwerp van de stedenbouwkundige vergunning. [3]
Echter, als de regularisatievergunning activiteiten en werken toestaat die een aanvulling vormen op de geregulariseerde werken, moeten de regels inzake verval zowel op de 'aanvulling' als op de regularisatie worden toegepast. [4]
Die regeling is ook weerhouden bij de herziening van artikel 101, die als volgt kan worden samengevat: er is geen sprake van verval “indien het uitgevoerde deel kan worden beschouwd als een autonoom element dat als dusdanig werd beoordeeld en toegelaten door de vergunnende overheid”. In dat geval vervalt dus enkel het niet-uitgevoerde gedeelte van de vergunning.
Regularisatie en aanvraag van uit te voeren activiteiten en werken
De vergunning van 2014 betrof de regularisatie en aanvraag van uit te voeren activiteiten en werken.
De regularisatie betrof de verbouwing van de eengezinswoning tot drie woonunits en de aanvraag van een vergunning voor binnenwerken die kunnen worden beschouwd als 'scheidbaar'.
Een verworven afsplitsing, maar de vergunning voor de werken moet opnieuw worden aangevraagd
Kort samengevat: de splitsing van de werken als scheidbaar element van de vergunning van 2014 is verworven [5] . Maar aangezien de binnenwerken niet zijn uitgevoerd, is het deel van de vergunning dat daarop betrekking had, vervallen.
Als de klant de in 2014 geplande binnenwerken wil uitvoeren, zal hij dus een nieuwe vergunningsaanvraag moeten indienen.
1 Raad van State, arrest Benayer, nr. 75.999 van 29 september 1998 ; C.E., arrest Craessaerts, nr. 29.407 van 25 februari 1988.
2 L. DELMOTTE, « La péremption des permis d’urbanisme : le cas d’exécution partielle des actes soumis à permis en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne », J.L.M.B., 2011/30, p. 1468 ; zie aangehaalde referenties
3 Raad van State, arrest Bacquet, nr. 207.498 van 21 september 2010, J.L.M.B., 2011, p. 1462, en obs. L. DELMOTTE;
4 Gors, B. en Vansnick, L., « Considérations sur la péremption des permis d’urbanisme » in Born, Ch.-H. en Jongen, F. (dir.), D’urbanisme et d’environnement, 1e editie, Brussel, Bruylant, 2015, p. 175-207.
5 Merk op dat het wettelijke gebruik van het pand in verschillende studio's / koten weliswaar een inbreuk vormt, maar niet de juridische situatie van het pand (als pand met drie appartementen) ter discussie stelt.