Acquisition d’un immeuble de rapport de 8 unités à Etterbeek

Clap de fin pour une très belle acquisition clé-sur-porte assez complexe, pour un client de BuyerSide qui souhaitait réinvestir une partie du capital acquis suite à la revente de son entreprise, il y a quelques années.

Un immeuble clé-sur-porte en vente à Bruxelles

Le bien en question est un immeuble de rapport situé dans le quartier de la Chasse à Etterbeek. Disposant d’une structure béton, celui-ci se compose de 7 appartements une chambre et d’un duplex 3 chambres bénéficiant d’une magnifique terrasse surplombant le quartier.

BuyerSide a eu vent de la vente de cet immeuble de façon hors marché, avant que les propriétaires, 2 jeunes s’associant pour la première fois dans un projet d’achat-rénovation- revente, ne revendent les unités à la coupe. En effet, ils avaient déjà contacté plusieurs agences immobilières afin d’obtenir des évaluations à la découpe et s’apprêtaient à lancer la commercialisation.

L’enjeu principal pour l’acquéreur était alors de faire offre sur un immeuble encore en cours de travaux, sur base d’une série d’hypothèses relatives à une réception en clé-sur-porte d’un bien rénové.

Une liste de travaux à effectuer avant la signature de l’acte authentique de vente

Nous avons prévu dans l’offre une longue liste de travaux/finitions qui devaient encore avoir lieu, en ce compris le passage du SIAMU. Celui-ci devait remettre un rapport sans remarques. En effet, le bien avait fait l’objet d’un permis d’urbanisme conditionné, comme c’est toujours le cas, au respect des prescriptions du SIAMU. L’offre prévoyait également que le vendeur devait réaliser les travaux conformément aux règles de l’art et aux bonnes pratiques d’usage.

Malheureusement, les règles de l’art ne sont pas toujours les mêmes pour le vendeur que pour l’acheteur. Les points ayant posé question en cours de travaux et lors de leur réception, étaient notamment le fait que le vendeur avait placé les thermostats dans les chambres de 6 appartements sur 8. Ce qui d’un point de vue technique, n’a pas de sens puisqu’une chambre a généralement une température moins élevée que les pièces de vie. Ce qui fait que le thermostat se coupera, alors que dans le living, il ne fera pas assez, ou trop chaud. En règle générale, le thermostat est placé dans le living et la vanne thermostatique de la chambre est, quant à elle, réglée sur une température plus basse.

Il a également fallu se mettre d’accord sur l’intégration des boites aux lettres à la nouvelle porte d’entrée, qui était encore à placer. Le vendeur ayant initialement reçu une mauvaise information de la part de son fournisseur, pensait que ce n’était pas possible. BuyerSide a alors contacté et rencontré le fournisseur, et suite à une demande spéciale au fabricant, le devis du fournisseur a pu être adapté en fonction, à la grande satisfaction de l’acquéreur.

OwnerSide mandatée pour la gestion locative de l’immeuble

Afin d’ajouter un challenge supplémentaire, notre client avait fait appel à notre société sœur, OwnerSide, afin de mettre en location les appartements entre le compromis et l’acte. Le but était de percevoir directement des revenus locatifs dès que l’acte serait signé. OwnerSide était également mandatée pour gérer l’immeuble dès l’acquisition.

Cependant, les appartements se sont loués très rapidement et les travaux ont été retardés, notamment suite à un dégât des eaux provenant de l’immeuble voisin. Par conséquent, les locataires ont dû emménager dans leurs appartements alors que certaines choses n’étaient pas encore tout à fait réglées. OwnerSide a dû trouver des solutions rapidement pour résoudre certains détails techniques : refaire des clés d’une ancienne porte d’entrée avant que la nouvelle ne soit placée, les numéros des nouveaux compteurs placés qui ne correspondaient pas aux bons appartements, les électroménagers qui n’étaient pas raccordés, le nettoyage des appartements qu’il a fallu improviser…

Le positif dans cette acquisition réside dans le fait que les problèmes du chantier ont ainsi pu être décelés par une occupation effective des nouveaux locataires, bien qu’engendrant une gestion plus importante pour OwnerSide, avant la prise en possession réelle par l’acquéreur, par la perception des loyers.

Il a également fallu faire preuve d’une excellente communication et collaboration entre OwnerSide et BuyerSide afin que les informations collectées sur le terrain soient également utilisées dans le cadre de l’acquisition.

Négociations complexes mais réussies pour l’acquisition de cet immeuble à Bruxelles

Certains travaux n’ayant pas pu être terminés avant l’acte authentique de vente (à titre d’exemple, le vendeur avait 4 mois entre le compromis et l’acte pour commander les bacs à fleurs prévus qui devaient être placés à 1,9m des voisins mitoyens, et ne les a commandés que l’avant-veille de l’acte), nous avons alors négocié qu’une partie du prix ne serait versée par le notaire de l’acquéreur au vendeur, qu’une fois que les travaux restants seraient réalisés, bien évidemment avec une date butoir. Il s’agissait aussi du SIAMU qui était passé et avait émis des remarques. Le vendeur avait alors réalisé les adaptations demandées et attendait encore le rapport définitif sans remarques. Ou encore, le vendeur devait attendre que le dégât des eaux du voisin sèche avant de pouvoir réaliser les réparations nécessaires.

Cette référence démontre que tant OwnerSide que BuyerSide se sont pliés en quatre dans ce dossier particulièrement difficile et délicat, afin que l’acheteur puisse bénéficier d’un immeuble non seulement livré clé-sur-porte, mais également déjà entièrement loué à l’acte. L’aspect juridique des choses prévu dès le départ, a permis d’aboutir à un achat sans risque pour l’acquéreur, à son entière satisfaction.

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