BuyerSide kon onlangs met succes een zeer mooie maar complexe aankoop afronden van een 'sleutel-op-de-deur'-pand. Onze klant had enkele jaren geleden zijn bedrijf verkocht en wou nu een deel van de opbrengst herinvesteren.
Een 'sleutel-op-de-deur'-pand in Brussel
Het pand in kwestie is een opbrengsteigendom in de wijk De Jacht (La Chasse) in Etterbeek. Het heeft een betonnen structuur en telt 7 appartementen met 1 slaapkamer en een duplex met 3 slaapkamers en een geweldig terras met uitzicht over de wijk.
De verkoop van het pand kwam ons off-market ter ore. De eigenaars waren twee jonge mensen die voor het eerst samen in een aankoop-renovatie-verkoop-project stapten en achteraf de wooneenheden afzonderlijk zouden doorverkopen. Op dat moment hadden ze al verschillende immokantoren gecontacteerd voor een taxatie per woonunit en ze waren klaar voor de verkoop.
De grootste uitdaging was dat de koper een bod moest uitbrengen op een pand dat nog volop werd verbouwd. En dat op basis van een reeks veronderstellingen over een gerenoveerd 'sleutel-op-de-deur'-pand.
Een lijst van uit te voeren werken vóór ondertekening van de authentieke verkoopakte
In het bod werd een lange lijst opgenomen van werken en afwerkingen die nog moesten gebeuren, waaronder het bezoek van de DBDMH (Brusselse Hoofdstedelijke Dienst voor Brandweer en Dringende Medische Hulp). De DBDMH moest een rapport zonder opmerkingen afleveren: zoals altijd was de bouwvergunning voor het pand afhankelijk van een strikte naleving van de voorschriften van de DBDMH. In het bod stond ook dat de verkoper de werken moest uitvoeren volgens de regels van de kunst en de goede praktijken.
Helaas zijn de regels van de kunst niet altijd dezelfde voor de verkoper als voor de koper. Een punt dat tijdens de werken en bij de oplevering vragen opriep, was het feit dat de verkoper de thermostaten in de slaapkamer had geplaatst in 6 van de 8 appartementen. Technisch gezien heeft dat geen nut, aangezien de temperatuur in de slaapkamer doorgaans lager is dan in de woonvertrekken. Het gevolg is dat de thermostaat uitschakelt terwijl het in de woonkamer niet warm genoeg is, of net te warm. In de regel wordt de thermostaat in de woonkamer geplaatst en wordt de radiatorkraan in de slaapkamer op een lagere temperatuur afgesteld.
Daarnaast moest ook een akkoord worden bereikt over de integratie van de brievenbussen in de nieuwe voordeur, die nog moest worden geplaatst. De verkoper had aanvankelijk verkeerde informatie gekregen van zijn leverancier en dacht dat dit niet mogelijk was. BuyerSide contacteerde de leverancier om dit punt te bespreken en na een speciaal verzoek aan de fabrikant kon de offerte in die zin worden aangepast. De koper was heel tevreden.
OwnerSide aangesteld als huurbeheerder van het pand
Een extra uitdaging was dat onze klant een beroep deed op ons zusterbedrijf OwnerSide om de appartementen in de periode tussen het compromis en de akte te verhuren. Het doel was om huurinkomsten te innen zodra de akte was ondertekend. OwnerSide was ook aangesteld als beheerder van het pand vanaf het moment van aankoop.
De appartementen waren echter zeer snel verhuurd en de werken liepen vertraging op door waterschade afkomstig van het pand ernaast. Daardoor moesten de huurders intrekken in hun appartement terwijl sommige zaken nog niet volledig op punt stonden. OwnerSide moest snel oplossingen vinden voor enkele technische punten: nieuwe sleutels laten maken voor een oude voordeur in afwachting van de nieuwe deur, de nummers van de nieuwe meters kwamen niet overeen met de juiste appartementen, sommige toestellen waren nog niet aangesloten, de appartementen moesten in allerijl worden schoongemaakt...
Positief aan deze transactie was dat de problemen op de werf aan het licht kwamen doordat de nieuwe huurders er al woonden en de huur al werd geïnd, al bracht dit meer werk met zich mee voor OwnerSide vóór de koper het pand daadwerkelijk in bezit kreeg.
Het vereiste ook een naadloze communicatie en samenwerking tussen OwnerSide en BuyerSide zodat de informatie die ter plaatse werd verzameld ook werd meegenomen in het kader van de aankoop.
Complexe maar geslaagde onderhandelingen voor dit pand in Brussel
Sommige werken konden niet voor de authentieke verkoopakte worden voltooid. Zo had de verkoper 4 maanden tijd tussen het compromis en de verkoopakte om bloembakken te bestellen die op 1,9 m van de aangrenzende buren moesten worden geplaatst, maar hij bestelde ze pas de dag voor de verkoopakte. Daarom onderhandelden we dat een deel van de prijs pas door de notaris van de koper aan de verkoper zou worden betaald wanneer de resterende werken waren voltooid, uiteraard met een deadline. Daarnaast had de DBDMH enkele opmerkingen nadat ze waren langsgekomen. De verkoper had de gevraagde aanpassingen in orde gebracht en wachtte nog op een positief eindverslag. Bovendien moest de verkoper wachten tot de waterschade bij de buren was opgedroogd voor hij de nodige herstellingen kon uitvoeren.
Deze referentie toont aan dat zowel OwnerSide als BuyerSide in dit complexe en delicate dossier alles hebben gegeven om de koper een 'sleutel-op-de-deur'-pand te bezorgen dat bovendien volledig verhuurd was op het moment van de akte. Doordat het juridische aspect van de transactie van in het begin werd aangepakt, kon de koper achteraf toch tevreden terugkijken op een geslaagde aankoop zonder risico's.