Vous désirez investir dans l’immobilier mais vous vous demandez sans doute dans quel type de bien placer votre argent pour un investissement rentable ? BuyerSide, votre conseiller à l’achat immobilier en Belgique, vous donne ses meilleurs conseils pour un investissement locatif avantageux.
La location de bureaux
La location de bureaux peut être un local, un ensemble de locaux ou un immeuble mis à disposition d’un indépendant ou d’une société exerçant des activités qui ne relèvent pas du commerce, de l’artisanat ou de l’industrie. Il peut s’agir d’une activité commerciale mais elle ne doit pas être accessible au grand public et ne peut être de détail.
Le bail de bureau est un contrat de location soumis au droit commun. Les parties disposent d’une grande liberté et flexibilité pour la rédaction du contrat, contrairement au bail résidentiel.
Quels sont les risques de mise en location ?
Le plus grand risque est bien sûr celui de ne pas arriver à louer le bien immobilier. De fait, il existe de nombreuses raisons liées au vide locatif, tant en location résidentielle que professionnelle : un prix trop élevé par rapport au marché locatif actuel, la situation du bien, l’état du bien …
Concernant l’immobilier professionnel, son avenir reste pour le moment assez incertain suite à la crise sanitaire. En effet, le télétravail est la nouvelle norme pour beaucoup de sociétés et dès lors, celles-ci n’ont plus besoin d’autant de bureaux qu’auparavant. En investissant dans des bureaux, vous prenez donc un risque de vide locatif.
Comment savoir si un investissement immobilier dans des bureaux est intéressant ?
Analyse chiffrée / mathématique des bureaux
Il faut tout d’abord calculer quelle est la valeur minimum du bien.
Cette valeur globale peut se décomposer en deux blocs de valeurs :
1. Bloc de valeur n°1 : les revenus locatifs avec l’analyse des baux en cours
Un immeuble peut être vide de locataire ou au contraire très bien loué. Il faut donc avant tout tenir compte de la situation locative en cours du bâtiment que vous souhaiteriez acquérir.
Un locataire d’un bureau ne peut pas quitter celui-ci comme il le souhaite, il est tenu de respecter son bail. Un immeuble de bureaux loué offre donc une sécurité de cash flow certaine. Il faut tenir compte de ces revenus locatifs certains jusqu’à la date du prochain break (départ possible du locataire moyennant préavis).
Il faudra alors actualiser les revenus futurs pour calculer quelle est la valeur actuelle de ces cash flows. On attribue donc ici un premier bloc de valeur qui se base uniquement sur les baux en cours.
Une analyse approfondie des clauses des contrats en cours est donc nécessaire :
• Quelle sera l’indemnité due en cas de départ des locataires ?
• Existe-t-il des gratuités locatives octroyées aux locataires ?
2. Bloc de valeur n°2 : La valeur des m² si l’immeuble était vide
Pour déterminer le second bloc de valeur, il faut analyser la situation comme si l’immeuble était vide.
Que vaut un m² vide à cet endroit?
Pour déterminer la valeur du m² (vide), il faut a priori partir sur l’existence de deux scénarios :
A. Soit la valeur en tant que bureau (à louer)
B. Soit la valeur en cas de reconversion vers du résidentiel (ou autre)
A. Valeur Bureau
Pour déterminer la valeur en tant que bureau à louer, il faut estimer le loyer potentiel réaliste de prise en location.
Exemple:
Loyer potentiel pour une localisation moyenne : 125 €/m²
Rendement minimum attendu : 5,5%
125 €/m² / 5,5 % = 2.272 €/m²
Valeur à laquelle, il faut encore déduire d’autres éléments comme :
• Les travaux d’aménagement éventuels (ex: 150 €/m²) pour le nouveau locataire
• Les gratuités locatives sur la durée du bail (ex: 6 mois sur un bail d’une durée fixe de 6 ans = 125 €/m² / 12 X 6 = 62,5 €/m²
• La durée nécessaire pour trouver ce nouveau locataire (ex: 9 mois = 125 € /m² / 12 X 9 mois = 93,75 €/m²
Dans notre exemple, on arrive ainsi à une valeur du m² vide de 2.272 €/m² - 150 €/m² - 62,5 €/m² - 93,75 /m², soit une valeur probable de 1.965 €/m²
ATTENTION AU POTENTIEL DE RECONVERSION :
B. Valeur de reconversion
Si le bâtiment offre un potentiel de reconversion important, il faut alors aussi estimer quelle serait sa valeur en cas de reconversion. On peut considérer cela comme un « worst case » scénario. On part du principe que l’immeuble ne trouvera plus d’occupant (locataire) en tant que bureau mais pourrait trouver une seconde vie en résidentiel, par exemple.
Exemple:
Valeur du résidentiel dans le quartier : 4.000 €/m²
Coût pour transformer le bureau en résidentiel : 1.500 €/m²
TVA à 6%: 90 €/m²
Coût en termes d’honoraires d’architecte, etc. (Ici est. à 12%) : 180 €/m²
TVA à 21% : 38 €/m²
Marge de promotion (ici est. à 15%): 286 €/m²
Valeur résiduelle = 4000 €/m² - 1500 - 90 - 180 - 38 - 236 €/m² = 1.906 €/m²
La valeur du bien minimum (worst case scénario) semble donc être de +/- 1.900 €/m². Elle constituera un bon indicateur de valeur du m² vide.
CONCLUSION :
• Si la valeur des revenus locatifs actualisés (bloc de valeur 1) additionnée à la valeur des m² vide (bloc de valeur 2) est > au prix d’achat, le deal pourrait être intéressant.
• Si la valeur des revenus locatifs actualisés (bloc de valeur 1) additionnée à la valeur des m² vide (bloc de valeur 2) est < au prix d’achat, le deal est probablement peu intéressant.
Analyse non-chiffrée / émotionnelle
Vous connaissez sans doute l’expression qui dit « never catch a falling knife ». La question peut se poser pour le bureau. Est-ce que le marché est au plus bas? On n’a pas de boule de cristal mais, selon-nous, nous avons peut-être touché le fonds quelques mois après le confinement. Les choses rentrent doucement dans l’ordre : les gens retournent au bureau et le trafic redevient à nouveau dense.
Pour l’avenir, il faut faire une distinction entre :
A. Les très grandes sociétés
B. Les PME
Le télétravail est mieux intégré dans les entreprises de type A que dans les entreprises de type B. Les grands changements viennent d’entreprises telles que Proximus, GSK, etc. Il est beaucoup simple de « télétravailler » dans une grosse structure que dans une PME.
• La PME avec +/- 10 travailleurs a besoin du contact entre collègues pour survivre
• La grosse structure a peu de soucis à fonctionner à distance.
Les bureaux sont nécessaires (voire indispensables) pour « coacher » les équipes et créer une culture d’entreprise.
Pour les grandes entreprises, le télétravail est plus viable dans la durée car:
• Elles ont déjà une culture d’entreprise
• Elles disposent des outils informatiques performant et permettant un certain contrôle
• Elles possèdent une certaine inertie, routine de travail déjà en place (à l‘image du gros paquebot qui ne s’arrête pas facilement)…
CONCLUSION :
A l’avenir, il est fort probable que la demande de bureaux soit plus forte pour de petites surfaces (PME) de 150 à 750 m², que pour des grandes surfaces.
Les grands plateaux (+ de 1000 m²) ou immeubles difficilement divisibles auront plus de soucis à se faire.
NB : évitez les immeubles en copropriété ! Les possibilités de reconversion seront plus compliquées à mettre en œuvre (permis, accord de la copropriété, etc.)
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