U wilt graag in vastgoed investeren, maar vraagt zich af welk type vastgoed het meest zal renderen? BuyerSide, uw vastgoedadviseur in België, geeft u enkele gouden tips in uw zoektocht naar een interessant huurpand.
Verhuur van kantoren
Wilt u een kantoor verhuren? Dan kan u kiezen voor een ruimte, een reeks ruimtes of een gebouw dat u verhuurt aan een zelfstandige of een bedrijf. De kantoorhuurovereenkomst heeft betrekking op alle activiteiten die geen verband houden met handel, ambachten of industrie. Dat betekent een handelsactiviteit die geen detailhandel is en niet toegankelijk is voor het grote publiek.
De kantoorhuurovereenkomst is onderworpen aan het gemeen recht. De partijen hebben een grote vrijheid en flexibiliteit bij het opstellen van het contract, in tegenstelling tot een huurovereenkomst voor een woning.
Welke risico's zijn er verbonden aan de verhuur?
Het grootste risico is dat het pand niet verhuurd raakt. Er zijn verschillende redenen voor leegstand, zowel van woningen als kantoren: een te hoge prijs in vergelijking met de huidige huurmarkt, de ligging en de staat van het pand, etc.
De toekomstvan professioneel vastgoed is door de gezondheidscrisis vrij onzeker geworden. Voor veel bedrijven is telewerk de nieuwe norm, dus hebben ze ook minder kantoorruimte nodig dan vroeger. Door in kantoren te investeren, loopt u dus het risico op leegstand.
Hoe weet ik of een kantoorruimte de moeite waard is als investering?
Cijfermatige/wiskundige analyse van een kantoor
Eerst en vooral moet u de minimumwaarde van het pand berekenen.
Die globale waarde kan worden opgesplitst in twee 'waardeblokken':
Waardeblok 1: de huurinkomsten met analyse van de lopende huurcontracten
Een gebouw kan leegstaan of juist goed verhuurd zijn. Daarom is het belangrijk rekening te houden met de huidige huursituatie van het pand dat u wilt kopen.
Een huurder van een kantoor kan het pand niet zomaar verlaten, hij is verplicht zijn huurcontract na te leven. Een verhuurd kantoorgebouw biedt dus de zekerheid van cashflow. U moet rekening houden met die zekere huurinkomsten tot de datum van de volgende break (een eventueel vertrek van de huurder, mits naleving van de opzegtermijn).
Vervolgens moeten de toekomstige inkomsten worden geactualiseerd om de huidige waarde van die cashflow te berekenen. Hier wordt dus een eerste waardeblok toegekend, uitsluitend op basis van de lopende huurcontracten.
Het is dus belangrijk om de bepalingen van de lopende contracten goed te analyseren:
- Welke vergoeding is verschuldigd als de huurders vertrekken?
- Worden er gratuïteiten (huurvrije periodes) toegekend aan de huurders?
Waardeblok 2: de waarde van de m² als het gebouw leeg zou staan
Het tweede waardeblok bepalen we door de situatie te analyseren alsof het gebouw leegstaat.
Wat is de waarde van een lege m² op deze locatie?
Om de waarde van een (lege) m² te bepalen, gaan we uit van twee scenario's:
- De waarde als kantoor (te huur) of
- De waarde bij reconversie naar een woning of andere invulling van het pand
- Kantoorwaarde
Om de waarde als huurkantoor te bepalen, moeten we een realistische potentiële huurprijs ramen.
Bijvoorbeeld:
Potentiële huur voor een gemiddelde ligging: € 125/m².
Verwacht minimumrendement: 5,5%
€ 125/m² / 5,5 % = € 2.272/m²
Van die waarde moeten we vervolgens nog enkele andere zaken aftrekken:
- Eventuele aanpassingswerken (bv. € 150/m²) voor de nieuwe huurder
- Gratuïteitenover de duur van het huurcontract (bv.: 6 maanden op een vast huurcontract van 6 jaar = € 125/m² / 12 X 6 = € 62,5/m²)
- De tijd die het duurt om een nieuwe huurder te vinden (bv.: 9 maanden = € 125/m² / 12 X 9 maanden = € 93,75/m²)
In ons voorbeeld is de waarde van een lege m² € 2.272/m² - € 150/m² - € 62,5/m² - € 93,75/m². Dat komt neer op een waarschijnlijke waarde van € 1.965/m².
AANDACHT VOOR HET RECONVERSIEPOTENTIEEL:
- Reconversiewaarde
Heeft het gebouw veel reconversiepotentieel? Dan is het interessant om ook de waarde in geval van reconversie te ramen. Zie het als een 'worstcasescenario'. We gaan er dan van uit dat we geen professionele huurder zullen vinden voor het pand als kantoor maar dat het wel een tweede leven zou kunnen krijgen, bv. als woning.
Bijvoorbeeld:
Waarde van residentieel vastgoed in de buurt: € 4.000/m².
Kosten om het kantoor om te bouwen tot woonruimte: € 1.500/m².
6% btw: € 90/m²
Kosten voor honoraria architect, etc. (in dit geval geschat op 12%): € 180/m².
21% btw: € 38/m²
Marge van de promotor (in dit geval geschat op 15%): € 286/m²
Restwaarde = € 4000/m² - 1500 - 90 - 180 - 38 - € 236/m² = € 1.906/m²
De minimumwaarde van het pand (worstcasescenario) komt dus neer op zo'n € 1.900/m² en zal een goede indicator zijn voor de waarde van een lege m².
CONCLUSIE:
- Is de waarde van de geactualiseerde huurinkomsten (waardeblok 1) + de waarde van een lege m² (waardeblok 2) > de aankoopprijs? Dan kan de deal interessant zijn.
- Is de waarde van de geactualiseerde huurinkomsten (waardeblok 1) + de waarde van een lege m² (waardeblok 2) < de aankoopprijs? Dan is de deal waarschijnlijk niet erg interessant.
Niet-cijfermatige/emotionele analyse
Je kent vast wel de uitdrukking 'never catch a falling knife'. Die vraag kunnen we ons ook stellen voor kantoren. Heeft de kantoormarkt zijn dieptepunt bereikt? Niemand heeft een glazen bol natuurlijk, maar we denken dat het dieptepunt enkele maanden na de lockdown werd bereikt. De normale gang van zaken keert langzaam terug: de mensen gaan terug naar kantoor en er is weer meer verkeer op de baan.
In de toekomst moet een onderscheid gemaakt worden tussen:
- Zeer grote bedrijven
- Kmo's
Telewerk is beter geïntegreerd in bedrijven van het type A dan van het type B. De grote veranderingen komen van bedrijven als Proximus, GSK, etc. Telewerk is gemakkelijker te organiseren in een groot bedrijf dan in een kmo.
- Kmo's met +/- 10 werknemers hebben contact tussen de collega's nodig om te overleven
- Grote bedrijven kunnen zonder al te veel problemen op afstand functioneren.
Kantoren zijn nodig (en zelfs onmisbaar) om teams te coachen en een bedrijfscultuur te creëren.
Voor grote bedrijven is telewerk op lange termijn haalbaarder:
- Ze hebben al een bedrijfscultuur
- Ze hebben krachtige IT-tools die een zekere controle toelaten
- Ze hebben een zekere 'inertie', een bestaande werkroutine (denk aan een groot schip, dat ook niet zo gemakkelijk te stoppen is)
CONCLUSIE:
In de toekomst zal er hoogstwaarschijnlijk een grotere vraag naar kleinere kantoorruimtes (kmo's) van 150 tot 750 m² zijn dan naar grote kantoorruimtes.
Grote open verdiepingen (> 1000 m²) of moeilijk indeelbare gebouwen zullen het zwaarder hebben.
Let op: vermijd gebouwen in mede-eigendom! De reconversiemogelijkheden zullen een pak moeilijker uit te voeren zijn (vergunningen, akkoord van de andere mede-eigenaars, enz.).
BuyerSide begeleidt u bij de aankoop van uw vastgoedinvestering
Overweegt u een investering in vastgoed? Dan wilt u uiteraard een rendabel pand kopen. Maar om zeker te zijn van een interessant huurrendement, moeten eerst een hele reeks criteria worden geanalyseerd. BuyerSide adviseert u bij de aankoop van vastgoed in België. We begeleiden u van A tot Z bij de aankoop van uw toekomstige pand: we verdedigen uw belangen in elke fase van het proces en gaan voor u op zoek naar een rendabel pand. Zo kan u in alle gemoedsrust de stap wagen.