BuyerSide fait le point sur le premier trimestre 2022

Un excellent début d’année 2022 pour le département B2B de BuyerSide

Un début d’année 2022 qui démarre sur « les chapeaux de roues » pour le département BtoB de BuyerSide avec plusieurs offres et lettres d’intention (LOI) signées, ou qui le seront incessamment sous peu.

Les clients « professionnels » de BuyerSide prennent position sur plusieurs types d’actifs :

• Bureau - projet de redéveloppement de +/- 10.000 m² – processus compétitif en cours
• Bloc résidentiel en Région wallonne de 42 unités (share deal)
• Bloc résidentiel quartier Européen (12 unités, 1 maison et 25 parkings)
• Bloc résidentiel neuf au centre-ville de 28 unités
• Appart hotel (grand volume / confidentiel)

Au total, les collaborateurs ont émis des offres pour un montant de +/- 40 M €. Les négociations pour conclure ces transactions sont toujours en cours. Nous ne manquerons pas de vous tenir informé par la suite.

BuyerSide, votre conseiller immobilier recrute !

BuyerSide lance une politique de recrutement intensive. Voici les postes à pourvoir au sein de nos différents départements :

• Urgent : BuyerSide est à la recherche d’un(e) Executive assistant – Office Manager – Marketing Manager. En tant que bras droit de la direction, l’executive assistant veille au bon fonctionnement de l’entreprise. Il/elle gère les agendas et les rendez-vous ainsi que les actions de communication interne et externe, contribue au pilotage de la structure, prépare et gère les dossiers commerciaux de la direction, organise les évènements et gère le marketing et les réseaux sociaux.
• Le département professionnel (BtoB) est à la recherche d’un Senior Account Manager.  Le/la futur(e) collaborateur(trice) dispose d’une expérience professionnelle de 2 à 5 ans dans le secteur immobilier professionnel. Il/elle conseille les clients professionnels de BuyerSide actifs en immobilier d’entreprise. Le/la Senior Account Manager rejoint une équipe professionnelle hyper dynamique, s’assure de faire partie intégrante de son développement futur et d’y acquérir des responsabilités importantes.
• Le département résidentiel (BtoC) recherche un Account Manager Residential pour renforcer l’équipe commerciale.
• Quant à OwnerSide, notre pôle de gestion locative, nous recherchons un/une Assistant(e) au CEO pour l’assister dans la gestion du portefeuille immobilier.

L’évolution et les tendances du marché immobilier en ce début d’année 2022

Nos fondamentaux sont littéralement bousculés ces derniers mois :

• Les taux d’intérêt augmentent
• Le coût des matières premières explose
• L’inflation est au plus haut depuis 40 ans

La hausse des taux d’intérêt cumulé à l’augmentation du coût de construction impacte de manière non-négligeable nos études de faisabilité pour les projets de développement.  Notre hypothèse de base en termes de coût de construction augmente de 250 €/m². Un projet autrefois rentable peut s’avérer non-rentable aujourd’hui.

Heureusement, l’inflation galopante vient corriger nos hypothèses de loyers pour les projets de vente en bloc. Cependant, une question subsiste : est-ce que 24 mois d’indexation sur les loyers futurs suffiront pour compenser les coûts de construction et le coût du financement ? Les prochains mois seront décisifs.

Un bâtiment existant, déjà construit, déjà loué et déjà financé ne peut, selon BuyerSide, que prendre de la valeur dans ces conditions de marché particulières. Dès lors, nous conseillons nos clients de se concentrer sur ce type de produit existant. 

Inflation et indexation des loyers en 2022

Au vu de l’inflation actuelle qui atteint +/- 7%, de nombreux clients investisseurs BuyerSide se posent la question cette année d’appliquer intégralement ou non l’indexation des loyers qu’ils perçoivent.

Il est nécessaire de maintenir l’indexation des loyers pour plusieurs raisons :

• L’immobilier a justement été acheté à titre de valeur refuge contre l’inflation en raison de l’indexation des loyers ;
• Ne pas indexer les loyers pourrait créer de l’incompréhension pour vos locataires qui ne comprendraient pas pourquoi on indexe une année et pas l’autre. Il en va de même si l’un de vos locataires est indexé et que ce n’est pas le cas pour les autres ;
• Indexer les loyers revient à augmenter la valeur de votre immeuble. En effet, lorsqu’on valorise un immeuble en capitalisant les loyers à un certain taux de rendement attendu par l’investisseur, en cumulant des loyers plus importants, la valeur est alors directement plus élevée.

Cependant, il y a des exceptions à l’indexation. C’est pourquoi il faut se poser les bonnes questions afin de prendre une décision « au cas par cas » :

• Si mon locataire décide de quitter suite à l’indexation, pourrait-t-il se reloger à un loyer inférieur dans un bien similaire ?
• Mon loyer indexé deviendrait-il trop cher par rapport au loyer de marché ?
• Mon locataire est-il déjà là depuis de nombreuses années ? La relation est-elle bonne ?
• Mon locataire est-il très interventionniste, ou règle-t-il la plupart des problèmes lui-même ?
• Existe-t-il des problèmes dans l’immeuble qui ont affecté mon locataire pendant l’année écoulée ?
• …

BuyerSide recommande une approche réfléchie « au cas par cas » avant d’appliquer purement et simplement l’indexation. En effet, il faut tenir compte du côté émotionnel avant d’appliquer une approche purement mathématique et privilégier une relation équilibrée avec son locataire et pouvoir parfois « faire un geste » s’il le mérite.