Het eerste kwartaal van 2022 ligt achter ons. Uw vertrouwde vastgoedadviseur BuyerSide geeft een overzicht van de laatste ontwikkelingen in zijn verschillende afdelingen en van de markttrends in België.
Een vliegende start voor de afdeling B2B van BuyerSide
2022 ging goed van start voor de afdeling B2B van BuyerSide: verschillende offertes en intentieverklaringen (LOI) werdenondertekend of zullen binnenkort worden ondertekend.
De 'professionele klanten' van BuyerSide richten zich op verschillende soorten activa:
- Kantoor - herontwikkelingsproject van +/- 10.000 m² - aanbestedingsprocedure aan de gang
- Woonblok van 42 woonunits in het Waalse Gewest (share deal)
- Woonblok in de Europese wijk (12 woonunits, 1 huis en 25 parkeerplaatsen)
- Nieuw woonblok van 28 woonunits in het stadscentrum
- Apparthotel (groot volume / confidentieel)
In totaal hebben onze medewerkers offertes uitgeschreven voor zo'n € 40 miljoen. De onderhandelingen om die transacties af te ronden zijn nog aan de gang. We houden u op de hoogte van het verdere verloop.
Uw vastgoedadviseur BuyerSide werft aan!
BuyerSide is op zoek naar nieuwe collega's voor verschillende afdelingen. Het gaat om onderstaande functies:
- Dringend: BuyerSide is op zoek naar een Executive Assistant – Office Manager – Marketing Manager. Als rechterhand van de directie zorgt de Executive Assistantvoor een vlotte werking van het bedrijf. Hij/zij beheert de agenda's en de afspraken, staat in voor de interne en externe communicatie, helpt de structuur mee aansturen, bereidt de commerciële dossiers van de directie voor en beheert ze, organiseert evenementen en beheert de marketing en sociale media.
- De professionele afdeling (B2B) is op zoek naar een Senior Account Manager. De toekomstige medewerker heeft 2 tot 5 jaar ervaring in de professionele vastgoedsector. Hij/zij zal de professionele klanten van BuyerSide adviseren over bedrijfsvastgoed. De Senior Account Manager zal deel uitmaken van een zeer dynamisch professioneel team, zal mee instaan voor de toekomstige ontwikkeling ervan en zal belangrijke verantwoordelijkheden dragen.
- De residentiële afdeling (B2C) is op zoek naar een Account Manager Residential om het commerciële team te versterken.
- Voor OwnerSide, onze beheerder van huurwoningen, zijn we op zoek naar een Assistent(e) voor de CEO om hem te helpen in het beheer van de vastgoedportefeuille.
Evolutie en tendensen van de vastgoedmarkt begin 2022
De voorbije maanden werden onze fundamentals grondig door elkaar geschud:
- De rente stijgt
- De prijzen van grondstoffen swingen de pan uit
- De inflatie staat op zijn hoogste peil sinds 40 jaar
De stijging van de rente heeft samen met de stijging van de bouwkosten een grote invloed op onze haalbaarheidsstudies voor ontwikkelingsprojecten. Ons basishypothese voor bouwkosten is gestegen met € 250/m2. Een project dat vroeger rendabel was, is dat vandaag mogelijk niet meer.
Gelukkig corrigeert de stijgende inflatie onze huurhypothesen voor de verkoop van appartementsblokken. Al blijft de hamvraag: zullen 24 maanden indexering op de toekomstige huurinkomsten volstaan om de bouw- en financieringskosten te compenseren? De komende maanden zullen doorslaggevend zijn.
In deze bijzondere marktomstandigheden kan een bestaand gebouw - dat reeds is gebouwd, verhuurd en gefinancierd - volgens BuyerSide alleen maar inwaarde stijgen. Daarom adviseren we onze klanten om zich op dit type bestaand product te concentreren.
Inflatie en indexering van de huur in 2022
Met de huidige inflatie van zo'n 7% overwegen veel investeerders die klant zijn bij BuyerSide dit jaar om de huurprijzenal dan niet volledig te indexeren.
Een indexering van de huurprijzen is essentieel om verschillende redenen:
- Men heeft het pand net gekocht als een veilige haven tegen de inflatie omwille van de indexering van de huurprijzen;
- Als u de huurprijs niet indexeert kan dit misverstanden scheppen bij uw huurders, die misschien niet begrijpen waarom de huur het ene jaar wel en het andere jaar niet wordt geïndexeerd. Hetzelfde geldt als u de huurprijs indexeert voor de ene huurder maar niet voor de andere;
- De huur indexeren betekent ook dat u de waarde van uw pand verhoogt. Een pand dat wordt gewaardeerd door de huurinkomsten te kapitaliseren tegen een rendement dat de investeerder verwacht, is onmiddellijk meer waard door de cumulatie van de hoogste huurprijzen.
Maar er zijn wel uitzonderingen op de indexering. Daarom is het belangrijk de juiste vragen te stellen zodat u 'geval per geval' een beslissing kan nemen:
- Als mijn huurder door de indexering beslist om te vertrekken, kan hij dan tegen een lagere huur in een gelijkaardige pand gaan wonen?
- Zou mijn geïndexeerde huur te duur worden in vergelijking met de markthuur?
- Woont mijn huurder al lang in het pand? Is de relatie goed?
- Zijn er veel interventies nodig of lost de huurder de meeste problemen zelf op?
- Heeft mijn huurder het voorbije jaar last gehad van bepaalde problemen in het pand?
- …
BuyerSide raadt u aan om elke specifieke situatie apart te benaderen voor u zomaar een indexering toepast. Hou zeker ook rekening met de emotionele kant in plaats van de zaak puur mathematisch te benaderen. Probeer een evenwichtige relatie met uw huurder voorop te stellen en doe af en toe een toegeving of 'geste' als hij het verdient.