Vous désirez acquérir un bien immobilier mais vous éprouvez des difficultés à déterminer votre budget ? BuyerSide, votre conseiller immobilier à l’achat, vous donne quelques conseils pour connaitre le montant de votre future acquisition.
Principe de base de la Banque Nationale Belge (BNB)
Depuis 2020, la BNB a fixé des limites pour les quotités des crédits hypothécaires. Les propriétaires occupants ne peuvent emprunter que 90% du prix d’achat hors frais, les investisseurs 80%.
Assurez-vous dès lors que vous disposez de fonds propres d’au moins 10 ou 20% du prix d’achat selon le cas, ainsi que la totalité des frais liés à l’acquisition (droits d’enregistrement, notaire, frais, etc.).
Exemples :
Immeuble de rapport à Bruxelles
| Prix d'achat | 1 000 000 € | |
| Frais (droits d'enregistrement, notaire, recherches, hypothèque, etc.) | 150 000 € | 15% |
| Total | 1 150 000 € | |
| La banque peut financer jusqu'à 80% du prix d'achat hors frais | 800 000 € | 80% |
| Reste à financer en Fonds Propres | 350 000 € | 30% |
Maison d'occupation propre à Bruxelles
| Prix d'achat | 1 000 000 € | |
| Frais (droits d'enregistrement, notaire, recherches, hypothèque, etc.) | 150 000 € | 15% |
| Total | 1 150 000 € | |
| La banque peut financer jusqu'à 90% du prix d'achat hors frais | 900 000 € | 90% |
| Reste à financer en Fonds Propres | 250 000 € | 30% |
NB : Selon votre profil, votre banque pourrait déroger à la règle fixée par la BNB,
mais elle devra pouvoir en justifier la raison, garanties supplémentaires, etc.
1. Fixer sa capacité d’emprunt
Au principe de base de la BNB, vient s’ajouter la vérification de votre capacité d’emprunt. En d’autres termes, quelle somme serez-vous capable de rembourser mensuellement sur la durée de l’emprunt, compte tenu du taux d’intérêt annoncé. Il se peut que vous arriviez à emprunter soit le maximum autorisé par la BNB, soit moins.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devrez lister ces éléments :
- Vos revenus et ceux de votre partenaire
- Vos dépenses : nourriture, loisirs, transports, emprunts, épargne …
La différence entre vos revenus et vos dépenses équivaut au montant que vous pouvez rembourser chaque mois pour votre crédit hypothécaire. Dans la pratique, les organismes bancaires partent du principe que le montant du remboursement ne peut pas excéder 1/3 de vos revenus.
2. Déterminer les différents frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier
Malheureusement, l’acquisition d’un bien immobilier ne se cantonne pas seulement au prix d’achat. Certains frais liés au montant de l’acquisition doivent déjà être ajoutés à votre budget :
Le montant des droits d’enregistrement
Il s’agit ici d’un pourcentage du prix d’achat qui varie en fonction de la Région où se situe le bien. En Région Wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, celui-ci est de 12,5% tandis qu’en Région Flamande, il est de 12% (ou 3% dans le cadre de l’achat d’une habitation unique servant de logement familial). A Bruxelles, vous pouvez bénéficier d’un abattement des droits d’enregistrements sur les premiers 175 milliers d’euros lors de l’achat d’une habitation unique servant de logement familial pour autant que son prix ne dépasse pas 500k €.
Les frais de notaire
Egalement calculé sur base d’un pourcentage du prix d’achat, ceux-ci sont soumis à la TVA, équivalente à 21%.
Le droit d’inscription hypothécaire
Dans le cas où vous contractez un crédit hypothécaire, le droit d’inscription hypothécaire est dû à l’administration. Celui-ci correspondant à 0,30% du montant du prix d’achat.
Les frais d’acte
Les frais d’acte correspondent au coût des recherches administratives réalisées par le notaire pour la rédaction de l’acte authentique de vente. Celui-ci peut varier selon les spécificités de la vente. Vous devez compter entre 600 € et 1000 € pour ce poste.
3. Intégrer le montant des éventuels travaux
Si vous avez pour projet d’effectuer des travaux d’aménagement dans votre futur bien, vous avez alors la possibilité d’intégrer ce montant dans votre crédit hypothécaire ou de le payer en fonds propres si vous disposez des liquidités nécessaires.
4. Calculer le montant de ses mensualités
À l’aide de simulateurs ou en prenant rendez-vous directement à votre banque, vous pouvez avoir une idée du montant à rembourser chaque mois en fonction du taux d’intérêt, de la durée du crédit…
5. Se renseigner sur les aides publiques et avantages fiscaux liés à une acquisition immobilière
En fonction de votre région, des primes ou interventions financières peuvent vous êtes octroyées. En outre, dans le cadre d’un crédit hypothécaire, sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux.
6. Prévoir une réserve d’argent
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez prévoir un budget pour les imprévus. C’est pour cette raison, que nous vous conseillons de garder une réserve équivalente à +/- 6 mois de mensualités de votre crédit.
BuyerSide, votre conseiller à l’achat de votre futur bien immobilier situé à Bruxelles
De nombreuses données sont à prendre en compte lors que l’acquisition d’un bien immobilier. BuyerSide, votre conseiller immobilier, vous aide à trouver le bien qui correspond à vos critères de recherche ainsi qu’à votre budget, grâce à une analyse financière précise et des connaissances techniques poussées.
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