Il existe évidemment mille scénarios possibles et il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte pour répondre à cette question.
Nous parlerons donc ici plus d’expériences communes aux membres de l’équipe BuyerSide et des enseignements que l’on peut en tirer.
L’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs se positionnent sur certaines grandes villes wallonnes est le rendement très « attractif » sur papier, promu par certains agents et autres coachs immobiliers.
Il est vrai que lorsque l’on épluche les annonces sur Liège, Charleroi ou encore Mons par exemple, le rendement aFiché est souvent de 6% brut ou un peu plus pour des biens résidentiels. Ce qui à notre sens doit en eFet être le rendement minimum recherché dans ces villes, où la demande locative sera moins importante et moins qualitative en général qu’a Bruxelles.
Bruxelles jouit en effet d’une grosse communauté internationale poussée par la commission européenne, l’OTAN et les nombreux sièges d’entreprises internationales qui y résident. Ces expatriés poussent la demande locative et les prix vers le haut, si bien que le rendement aFiché se situera autour des 4,5 % brut sur des bâtiments de type résidentiel.
Lorsque l’on parle de rendement, veuillez faire attention à bien refaire vos calculs afin de vérifier qu’on parle de rendement « acte en main », en rajoutant donc les droits d’enregistrement et frais de notaire au prix d’achat, ce qui n’est pas toujours le cas dans les annonces proposées.
Cette différence de rendement d’1,5% s’explique donc d’une part par la forte demande locative, qui permettra de relouer un bien plus rapidement et à sélectionner un meilleur profil de locataire. Imaginez maintenant que vous perdiez un mois (vide locatif) pour relouer un bien locatif faute de demande ou de profils vous convenant, et cette différence sera réduite à néant sur l’année en cours !
D’autre part, cette différence s’explique également par l’évolution du prix des loyers pour des biens de même facture. Selon Federia (la Fédérations des agents immobiliers francophones de Belgique), en 2023 les loyers ont bondi de 8,6% en moyenne à Bruxelles pour 4,3 % en Wallonie.
S’il n’existe pas de statistiques officielles sur le pourcentage des impayés de loyers, on peut logiquement déduire qu’une population plus précarisée sera plus à risque face à ces obligations locatives.
Sans vouloir faire de généralités grossières, l’investisseur avisé n’oubliera cependant pas que le rendement est toujours corrélé au risque et réfléchira à deux fois quant à son public cible avant de se lancer dans l’aventure locative.
Enfin, il faut encore prendre en compte le facteur disponibilité et temps de l’investisseur. En effet, prenons le cas d’un investisseur résidant à Bruxelles.
Celui-ci devra bien réfléchir son acquisition à deux fois s’il se positionne à Liège (+- 2h30 pour effectuer l’aller-retour), à Charleroi ou Namur (+-2h) ou encore Mons (+-2h30).
Il pourra être amené à se déplacer souvent pour faire le suivi des travaux et réparations, ses visites locatives ou intervenir en cas de problème. Cela engendrera un investissement en temps considérable selon le parc locatif, ainsi qu’en frais de transport.
Une des solutions est évidemment de confier son bien à une agence de gestion locative, encore faut-il en trouver une efficiente sur place – ce qui d’expérience n’est pas évident.
Encore une fois, le rendement sera impacté par les frais des gestion (entre 8 et 10% des loyers hors tva) et de relocation (1 mois de loyer + tva à rajouter).
En investissant et en gérant soi-même sur Bruxelles, notre Bruxellois gagnera en temps et en frais de gestion.
En conclusion, il est important de souligner qu’il faut bien distinguer le rendement brut du bien et le rendement net effectif que l’on peut espérer, en tenant compte de tous les paramètres évoqués ci-dessus. Le rendement net effectif d’un bien sera de manière générale, in fine, plus élevé à Bruxelles qu’ailleurs.