Typiquement, la technique de l’achat scindé entre usufruit (pour les parents) et nue-propriété (pour les enfants) est un des outils clés d’une planification successorale intelligente. Mais elle peut aussi être utilisée pour un achat en société. On vous explique tout.
Parfois dans le collimateur du fisc mais jamais remise en cause au fil des décennies, la technique dite de l’achat scindé permet à l’investisseur immobilier de réaliser de substantielles économies, que ce soit à l’occasion de la transmission d’un patrimoine d’une génération à l’autre dans le cadre d’une planification successorale bien pensée, ou via une société de management pour son administrateur.
L’achat scindé, qu’est-ce que c’est?
L’achat scindé, lors d’une acquisition, consiste à distinguer l’usufruit (la jouissance du bien) de la nue-propriété (la propriété du bien sans sa jouissance).
- L’usufruitier a donc le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers s’il ne l’occupe pas. A ce titre, il s’acquittera ainsi du précompte immobilier par exemple, mais ne pourra évidemment pas revendre seul le bien puisqu’il n’en est pas pleinement propriétaire.
- Le nu-propriétaire a quant à lui l’assurance de devenir pleinement et automatiquement propriétaire du bien au décès de l’usufruitier. Il pourra alors en jouir comme bon lui semble et cela… sans payer de droits de succession puisque le bien aura, par définition, été sorti de l’assiette successorale.
Dans quel but procéder à un achat scindé?
C’est donc tout l’intérêt de l’opération, qui figure parmi les meilleurs outils à disposition des planificateurs successoraux: comme les montants servant à l’acquisition doivent partir du compte de chaque partie prenante pour être valable (attention: depuis le 1er août 2020, l’argent doit s’y trouver avant la signature du compromis de vente à Bruxelles et en Wallonie), elle est généralement précédée d’une donation en bonne et due forme d’argent des parents aux enfants.
Cette donation permet donc:
- aux enfants de financer l’achat de la nue-propriété (qui constitue la majeure partie du prix de l’acquisition vu le différentiel d’âge entre parents et enfants). Elle constitue en quelque sorte une avance sur héritage qui sera exonérée d’impôts au décès des parents.
- aux parents d’obtenir l’assurance que cet argent, même s’il est définitivement donné, est à la fois bien investi et qu’ils pourront en cueillir les fruits jusqu’au décès du dernier survivant (s’il s’agit d’un couple marié) sans avoir de compte à rendre à qui que ce soit.
A quelles conditions?
Pour que cette opération ne soit pas remise en cause par l’administration fiscale au moment de la succession (et éviter que des droits de succession ne soient quand même dus à cause d’une condition non respectée), il faut impérativement que:
- les enfants puissent prouver qu’ils ont eux-mêmes payé leur part (la nue-propriété) au moment de l’achat et que cet argent provienne d’un de leurs comptes.
- que si ces moyens financiers proviennent d’une donation antérieure à l’achat, que cette donation ait une date certaine
Il est bien sûr aussi possible pour les enfants de financer leur part sans donation s’ils en ont les moyens ou s’ils contractent un prêt qu’ils remboursent eux-mêmes.
Comment procéder à la donation?
Soit à une donation devant notaire. En ligne directe, les droits de donation à payer à ce moment seront de 3% à Bruxelles et à 3,3% en Région wallonne. Des tarifs bien inférieurs aux droits de succession en vigueur dans ces deux Régions et justifient pleinement qu’on ait recours à une donation notariée.
- Soit à une simple donation bancaire sous seing privé (non enregistrée) avec le risque que si le décès du donateur survient endéans les 3 ans suivant la donation, le montant donné s’ajoute à la succession du donateur avec paiement des droits de succession.
Prix de l’usufruit
La valeur de l’usufruit (et donc de la nue-propriété) est calculée sur la base de tables statistiques de mortalité en fonction de l’âge et du sexe du ou des usufruitiers. Plus les usufruitiers seront âgés au moment de l’achat, moindre en sera le prix puisque, statistiquement, ils devraient en bénéficier moins longtemps.
L’achat en société
L’achat scindé n’est pas réservé aux membres d’une même famille. Il est aussi couramment réalisé entre une société (de management) et son administrateur car il peut apporter de substantiels avantages sur le plan fiscal.
- La société achète l’usufruit (pour une durée généralement de 20 à 25 ans, représentant une valeur de l’ordre de 65% de la pleine propriété)
- L’administrateur achète la nue-propriété (pour le solde de 35% dans ce cas)
L’opération, permet à la société:
- d’investir le montant de l’achat en encaissant les loyers bruts et bénéficiant ainsi d’un rendement intéressant sur investissement durant toute la période de l’usufruit tout en tenant compte du fait qu’après la durée de l’usufruit, elle n’aura plus de droit réel sur le bien. Au bout du terme, les loyers devront lui avoir remboursé non seulement son prix d’achat, mais devront également lui avoir procuré au minimum un rendement annuel de marché pour le type de bien convoité.
- de déduire tous les frais afférents au bien et à sa location, en ce compris un amortissement de cet investissement sur la durée de détention
La société obtient ainsi un rendement généralement supérieur au rendement de marché et, à la fin de la durée de l’usufruit, l’administrateur devient pleinement propriétaire du bien sans frais liés à la sortie du bien du giron de la société.
Autre cas de figure en société
Enfin, il est possible de réserver 1% de la pleine propriété à une société (de management) ou à chaque enfant lorsque les parents n’ont pas les liquidités nécessaires à une donation qui permettrait le cas de figure classique développé précédemment.
Lorsque les parents deviennent plus âgés, avec l’argent reçu ou leur propre épargne accumulée entretemps, il sera possible pour les enfants de racheter le solde des 99% au taux d’enregistrement réduit de 1% (en Wallonie et à Bruxelles) ou de 2,5% (en Flandre) afin de sortir de d’indivision.
Aussi, si un jour peut-être une taxation sur les loyers réels (et non sur une base forfaitaire comme c’est le cas aujourd’hui) venait grever la rentabilité de l’investissement en personne physique, un rachat de la pleine propriété du bien par la société permettrait d’abriter la taxation de ses revenus locatifs à l’impôts des sociétés (généralement plus faible que l’impôt progressif sur les revenus des personnes physiques).
Enfin, si le bien se trouve alors à 100% dans la société de management des parents par exemple, une donation des parts de ladite société (donation mobilière) pourra alors être réalisée au profit des enfants.