De techniek van de gesplitste aankoop tussen vruchtgebruik (voor de ouders) en blote eigendom (voor de kinderen) is een van de belangrijkste instrumenten van een intelligente vermogensplanning. Maar ze kan ook gebruikt worden bij de aankoop van een vennootschap. We leggen het u graag uit.
Soms in het vizier van de fiscus maar in de loop der decennia nooit in vraag gesteld, de techniek van de gesplitste aankoop stelt de vastgoedinvesteerder in staat aanzienlijke besparingen te realiseren, bijvoorbeeld bij de overdracht van een nalatenschap van de ene generatie op de volgende in het kader van een doordacht successieplan of via een beheersvennootschap voor de beheerder ervan.
Wat is een gesplitste aankoop?
De gesplitste aankoop bestaat erin om bij een aankoop het vruchtgebruik (het genot van het goed) te onderscheiden van de blote eigendom (het goed zonder het genot ervan).
- De vruchtgebruiker heeft dus het recht het goed te bewonen of de huur te ontvangen indien hij het niet bewoont. Hij betaalt bijvoorbeeld ook de onroerende voorheffing, maar kan het goed uiteraard niet zelfstandig doorverkopen omdat hij niet de volle eigenaar is.
- De blote eigenaar heeft de zekerheid dat hij bij het overlijden van de vruchtgebruiker automatisch de volle eigenaar van het goed wordt. Hij of zij zal dan naar eigen goeddunken van het goed kunnen genieten, zonder successierechten te betalen, aangezien het goed per definitie uit de belastinggrondslag van de nalatenschap wordt gehaald.
Wat is het doel van een gesplitste aankoop?
Dat is het hele doel van de operatie, die een van de beste instrumenten is waarover estate planners beschikken: aangezien de bedragen die voor de aankoop worden gebruikt, van de rekening van elke betrokken partij moeten worden gehaald om geldig te zijn (let op: sinds 1 augustus 2020 moet het geld op de rekening staan voordat de compromis wordt ondertekend in Brussel en Wallonië), wordt de operatie meestal voorafgegaan door een formele schenking van geld van de ouders aan de kinderen.
Dankzij deze schenking kunnen:
- De kinderen de aankoop van de blote eigendom (die het grootste deel van de aankoopprijs uitmaakt gezien het leeftijdsverschil tussen ouders en kinderen) financieren. Zij vormt een soort voorschot op de erfenis die bij het overlijden van de ouders belastingvrij is.
- Het geeft de ouders de zekerheid dat dit geld, ook al wordt het definitief weggegeven, goed belegd is en dat zij er tot het overlijden van de laatste overlevende (als het om een echtpaar gaat) de vruchten van zullen kunnen plukken zonder enige verantwoording.
Aan welke voorwaarden moet worden voldaan?
Om te voorkomen dat deze transactie op het moment van de vererving door de belastingdienst wordt aangevochten (en om te voorkomen dat er successierechten verschuldigd zijn vanwege een voorwaarde waaraan niet is voldaan), is het essentieel dat:
- De kinderen kunnen bewijzen dat zij bij de aankoop zelf hun aandeel (de blote eigendom) hebben betaald en dat dit geld van een van hun rekeningen afkomstig was.
- Dat, indien deze financiële middelen afkomstig zijn van een schenking vóór de aankoop, deze schenking een definitieve datum heeft.
Het is natuurlijk ook mogelijk voor kinderen om hun aandeel zonder schenking te financieren als ze de middelen hebben of als ze een lening aangaan die ze zelf terugbetalen.
Hoe een schenking doen?
- Ofwel een schenking voor een notaris. In de rechte lijn bedraagt het schenkingsrecht dat op dat moment moet worden betaald 3% in Brussel en 3,3% in het Waalse Gewest. Deze tarieven zijn veel lager dan de successierechten die in deze twee gewesten gelden en rechtvaardigen ten volle het gebruik van een notariële schenking.
- Of een eenvoudige bankschenking onder private verzegeling (niet geregistreerd) met het risico dat als de schenker binnen 3 jaar na de schenking overlijdt, het geschonken bedrag wordt toegevoegd aan de nalatenschap van de schenker met betaling van successierechten.
Prijs van het vruchtgebruik
De waarde van het vruchtgebruik (en dus van de blote eigendom) wordt berekend op basis van statistische sterftetabellen volgens de leeftijd en het geslacht van de vruchtgebruiker(s). Hoe ouder de vruchtgebruiker(s) zijn op het ogenblik van de aankoop, hoe lager de prijs zal zijn, aangezien zij er statistisch gezien minder lang van zullen genieten.
Zakelijke aankoop
De gesplitste aankoop is niet beperkt tot leden van dezelfde familie. Het wordt ook vaak gedaan tussen een (beheers)vennootschap en haar bestuurder omdat het aanzienlijke fiscale voordelen kan opleveren.
- De vennootschap koopt het vruchtgebruik (meestal voor een periode van 20 tot 25 jaar, die een waarde vertegenwoordigt van ongeveer 65% van de volle eigendom)
- De bestuurder koopt de blote eigendom (in dit geval voor de resterende 35%).
De transactie stelt de vennootschap in staat:
- Het aankoopbedrag te investeren door de brutohuren te incasseren en zo gedurende de hele vruchtgebruikperiode een interessant rendement te genieten, rekening houdend met het feit dat zij na de vruchtgebruikperiode geen reëel recht meer heeft op het goed. Aan het einde van de looptijd moeten de huren niet alleen de koopprijs hebben terugbetaald, maar ook ten minste een marktconform jaarlijks rendement voor het gewenste type onroerend goed hebben opgeleverd.
- Alle kosten in verband met het onroerend goed en de verhuur ervan aftrekken, inclusief een afschrijving van deze investering over de periode van eigendom.
De vennootschap verkrijgt op die manier een rendement dat doorgaans hoger is dan het marktrendement en op het einde van de vruchtgebruikperiode wordt de bestuurder de volle eigenaar van het goed zonder kosten in verband met de onttrekking van het goed aan de vennootschap.
Een ander geval van een vennootschap
Ten slotte is het mogelijk 1% van de volle eigendom voor te behouden aan een (beheers)vennootschap of aan elk kind wanneer de ouders niet over de nodige liquide middelen beschikken voor een schenking die het hierboven ontwikkelde klassieke geval mogelijk zou maken.
Wanneer de ouders ouder worden, zal het voor de kinderen mogelijk zijn om met het ontvangen geld of het eigen spaargeld dat zij intussen hebben opgebouwd, de resterende 99% terug te kopen tegen het verlaagde registratietarief van 1% (in Wallonië en Brussel) of 2,5% (in Vlaanderen) om uit de onverdeeldheid te geraken.
Indien bovendien op een dag de belastingheffing op de werkelijke huurprijzen (en niet op forfaitaire basis zoals nu het geval is) de rentabiliteit van de investering van natuurlijke personen zou aantasten, zou de aankoop van de volledige eigendom van het onroerend goed door de vennootschap het mogelijk maken de belastingheffing op haar huurinkomsten af te schermen van de vennootschapsbelasting (die doorgaans lager is dan de progressieve belasting op de inkomsten van natuurlijke personen).
Indien het onroerend goed voor 100% in handen is van de beheersvennootschap van de ouders, zou ten slotte een schenking van de aandelen van die vennootschap (schenking van roerende goederen) aan de kinderen kunnen worden gedaan.
Op zoek naar een rendabele en veilige investering in vastgoed?
Wij loodsen u door het aankoopproces!