BuyerSide rassure les investisseurs face aux nouvelles règles locatives :
Depuis plusieurs mois, le marché locatif bruxellois est traversé par une vague de réformes qui soulève des inquiétudes légitimes chez les investisseurs. L’encadrement des loyers, les interdictions d’augmentations entre baux courts, le double enregistrement, les obligations accrues de transparence… autant de mesures qui pourraient sembler dissuasives à première vue. Mais faut-il vraiment craindre pour la rentabilité ou la flexibilité de ses investissements à Bruxelles ? Chez BuyerSide, nous pensons que bien conseillé, l’investisseur peut non seulement s’adapter, mais aussi tirer son épingle du jeu.
Parmi plusieurs contraintes peu inquiétantes comme la limitation de la garantie locative à deux mois (ce qui était déjà le cas pour toutes les garanties locatives non-bancaires) ou encore l’obligation du locataire de prendre une assurance incendie (ce qui est d’ailleurs plutôt positif), certaines ont un gout un peu plus restrictif pour les investisseurs.
Voici notre lecture de ces réglementations :
L’encadrement des loyers : une règle, pas une condamnation
L’une des mesures phares est l’interdiction, à partir du 1er mai, de fixer un loyer abusif, défini comme dépassant de 20 % la grille de référence. Ce seuil peut toutefois être justifié si le bien présente des atouts objectifs (qualité, situation, rénovations, etc.). En cas de contestation, le juge reste souverain, mais rien n’est automatique : seul le locataire peut engager la procédure, qui reste rare dans les faits.
En mentionnant explicitement dans le bail les caractéristiques distinctives du bien et la reconnaissance mutuelle du loyer pratiqué, la majorité des situations seront parfaitement sécurisées.
Baux courts termes : une stratégie à adapter, pas à abandonner
Autre changement notable : l’impossibilité d’augmenter (outre l’indexation) le loyer entre deux baux de courte durée (maximum trois ans), même en changeant de locataire (sauf après travaux). Cette mesure ne s’applique pas aux baux de résidence principale de 9 ans, qui restent totalement modulables avec une rédaction adaptée. En pratique, il est tout à fait possible de reproduire la souplesse du bail court terme pour le locataire, notamment en matière de préavis en cas de départ anticipé du locataire, tout en bénéficiant des avantages du bail long, notamment la liberté d’adapter le montant du loyer entre chaque locataire.
Des contraintes administratives renforcées, mais gérables
Le double enregistrement des baux (fédéral + régional via IRISRent), l’encadrement plus strict des charges, l’obligation d’assurance incendie pour les locataires : ces nouvelles exigences ne sont pas négligeables, mais elles peuvent être anticipées dès l’acquisition. Notre rôle en tant que conseiller à l’acquisition est justement d’identifier les biens qui s’intègrent harmonieusement dans ce nouveau paysage réglementaire, et de vous accompagner dans la mise en conformité dès le premier jour.
État des lieux et travaux énergétiques
L’état des lieux doit respecter un calendrier précis à la sortie du locataire. Côté rénovation, le bailleur peut désormais réaliser des travaux d’économie d’énergie une fois tous les trois ans, pour une durée de 90 jours maximum, avec une possibilité d’augmentation du loyer proportionnelle aux gains de performance énergétique.
Notre lecture BuyerSide :
Cela ouvre une opportunité stratégique d’amélioration de la valeur locative tout en bénéficiant d’une meilleure étiquette énergétique, aujourd’hui décisive pour de nombreux locataires.
📈 L’investissement reste attractif
Malgré ces nouvelles règles, nous constatons aucun ralentissement dans l’intérêt des investisseurs pour Bruxelles. Pourquoi ? Parce que les fondamentaux restent solides : pénurie de logements, attractivité économique, demande locative forte. Les nouvelles règles visent surtout à encadrer les abus – pas à pénaliser les investisseurs responsables, qui offrent des logements de qualité, bien situés et bien entretenus.
🧭 Conclusion : Adapter sa stratégie, pas renoncer
Ce nouveau cadre réglementaire pourrait donner le sentiment d’un marché locatif devenu rigide. En réalité, il devient simplement plus exigeant, ce qui accentue la nécessité de faire les bons choix au moment de l’achat et de rédiger des baux adaptés, clairs et conformes.
C’est exactement là qu’intervient BuyerSide, avec son rôle de conseiller à l’acquisition indépendant, pour vous guider vers des biens :
- conformes aux attentes du marché,
- sécurisés d’un point de vue réglementaire,
- et pérennes en termes de rendement.
Chez BuyerSide, nous continuons à croire fermement à l’attractivité de l’immobilier résidentiel bruxellois. Notre expertise juridique, notre lecture stratégique du marché et notre accompagnement sur mesure permettent à nos clients d’investir en toute confiance, même dans un contexte réglementaire en mutation.
Une bonne acquisition, c’est avant tout une acquisition bien pensée. Et c’est exactement ce que nous vous proposons.