Si vous disposez des moyens nécessaires, mieux vaut investir dans un immeuble de rapport que dans un ou des appartement(s) en copropriété. Voici pourquoi.
Pour peu qu’on soit en mesure de réunir les fonds nécessaires, il est toujours préférable d’investir en bloc dans un immeuble de rapport plutôt que par unité locative au sein d’une copropriété. BuyerSide résume pour vous les principaux avantages de cette formule.
1/ Pour acheter, vous n’êtes pas mis en concurrence avec la masse des candidats acquéreurs.
Sur le segment des biens de rapport, seuls les investisseurs sont par définition susceptibles d’être intéressés. En vous concentrant sur ce segment, vous ne subirez donc pas la double concurrence:
- des autres candidats investisseurs qui auraient un budget trop limité pour accéder aux biens de rapport en bloc d’une part ;
- et des candidats acheteurs qui cherchent à se loger d’autre part. Ces derniers, qui alimentent la grande majorité de la demande sur le marché immobilier, cherchent le bien de leurs rêves et sont prêts, pour des raisons beaucoup moins rationnelles que les vôtres, à mettre le prix pour l’acquérir. De ce fait, ils font non seulement monter les prix mais ils risquent aussi d’emporter le bien que vous convoiteriez pour la simple raison qu’ils le veulent coûte que coûte sans tenir compte du rendement potentiel.
2/ Pour gérer, vous êtes seul maître à bord.
Dans un immeuble dont vous êtes le seul propriétaire, vous seul décidez de la pertinence, de l’ampleur ou encore du timing de travaux de rénovation à réaliser ou d’éventuelles démarches administratives qui seraient dans votre intérêt (en vue d’augmenter votre rendement locatif ou la valeur de votre bien sur le marché par exemple).
Concrètement, cela signifie aussi:
- Pas d’interminables palabres en assemblée générale (AG) avec d’autres copropriétaires qui n’ont pas le même avis que vous sur les décisions à prendre, ni de formalisme propre aux AG (quorum, frais, respect de dispositions légales etc.) ;
- Pas de propriétaires occupants parmi les votants qui vont pousser à des dépenses qui n’ont pas ou très peu d’incidence positive sur le rendement de votre investissement (de nouvelles boîtes aux lettres flambant neuves, un magnifique hall d’entrée en marbre etc.) ;
- Pas de mauvais payeurs parmi les autres copropriétaires qui vont vous faire, bien malgré vous, jouer les banquiers en leur faveur et engendrer pas mal d’ennuis et de frais pour obtenir le paiement des créances en rade. Faute de budget, la copropriété devra peut-être aussi reporter des travaux qui amélioreraient l’efficacité énergétique du bâtiment et permettraient d’obtenir un meilleur certificat PEB. Or, non seulement les locataires sont de plus en plus regardants à ce sujet lorsqu’ils cherchent un logement mais il n’est en outre plus permis d’indexer à 100% le loyer sans PEB A, B, C, D (—> lien) ;
- Vous seul (éventuellement aidé par des experts) aurez le contrôle sur l’analyse des éventuels travaux à réaliser et sur les devis que vous examinerez et négocierez sans doute avec plus de détails et plus fermement que certains syndics (qui du reste ne sont pas les débiteurs) ;
- Pas de syndic incompétent, voire indélicat (de tels cas sont régulièrement rapportés dans la presse). Vous n'aurez pas à le garder jusqu’à la fin de son mandat, ni à rechercher un nouveau syndic. Sans compter les coûts qui y sont associés et qui peuvent grever la rentabilité de votre investissement s’ils ne sont pas répercutés sur les charges locatives.
- Il faut par contre reconnaitre que pour les personnes ayant peu de temps à consacrer à leur investissement et aux problèmes locatifs, le fait d’être en copropriété avec un syndic qui pourra régler un certain nombre de soucis, sera certainement un avantage non négligeable. Mais attention, un syndic ne remplacera jamais totalement un gestionnaire/régisseur de bien qui s’occupera de votre appartement. Comme de la mise en location, de la constitution de la garantie locative, de l’état des lieux, de l’indexation du loyer ou des soucis techniques propres à l’appartement (robinet ou chasse qui fuit, frigo ou lave-vaisselle qui tombe en panne, problèmes électriques, etc.).
L’expérience nous a aussi démontré qu’une simple fuite d’eau pouvait devenir un véritable « cauchemar » pour celui qui cherche à régler le problème lorsqu’il détient son bien en copropriété. Une recherche de fuite ou une intervention dans les appartements voisins se complique forcément en copropriété (rejet de responsabilité, difficulté d’accès, refus de réaliser les travaux nécessaires). Alors que si vous détenez l’immeuble complet, vos locataires pourront difficilement vous refuser l’accès ou une intervention urgente.
3/ Pour payer vos impôts,
vous serez logé à meilleure enseigne puisque, généralement, le revenu cadastral (RC) d’un immeuble complet est proportionnellement beaucoup moins élevé que ne le serait la somme des revenus cadastraux des différentes unités de logement qui le composent. Votre précompte immobilier (basé sur le RC), et éventuellement le surplus de taxation à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IPP) si vous ne déclarez pas (assez) d’intérêts hypothécaires, seront donc plus intéressants que si vous aviez acheté des appartements en copropriété pour un revenu locatif équivalent (s’il n’a pas été revu depuis plusieurs décennies, il n’est d’ailleurs pas rare que le RC d’une maison de rapport soit équivalent à celui d’un appartement neuf…). Avec, à la clé, un effet positif conséquent et immédiat sur le rendement net de votre investissement.
4/ Pour revendre, vous pourrez espérer compter sur une plus-value de l’ordre de 5 à 10%
quelle que soit l’évolution des prix sur le marché, puisque vous pourrez revendre à la découpe plus tard les appartements que vous avez acheté en bloc. Pour un vendeur, il est en effet souvent plus intéressant (pour les raisons expliquées au point 1) de revendre un immeuble à la découpe plutôt qu’en un seul bloc. On peut en moyenne estimer cette différence de prix entre 5 et 10%.
Un ticket d’entrée à 650.000-750.000 EUR
Une condition sine qua non bien entendu pour accéder au segment des biens de rapport: être en mesure de réunir les fonds nécessaires. Dans le sud de Bruxelles, comptez au minimum entre 650.000 EUR et 750.000 EUR aujourd’hui pour un petit immeuble de rapport (il est bien entendu possible de trouver moins cher dans le nord de Bruxelles et en province mais la demande locative y sera moins importante et votre risque de chômage locatif également).
Le marché s’étant détendu, il est devenu beaucoup plus facile de trouver des biens de rapport de qualité pour un prix plus raisonnable qu’il y a 1 an. Et vous pouvez aujourd’hui compter sur un rendement (brut acte en main) de 4,10% contre 3,5% il y a 1 an.