Als u over de nodige middelen beschikt, kunt u beter investeren in een opbrengst eigendom met meerdere entiteiten dan in een of meer entiteiten in mede-eigendom. Hieronder waarom.
Als u het zich kunt veroorloven, is het altijd beter om te investeren in een gebouw dan in individuele huureenheden binnen een mede-eigendom. BuyerSide vat de belangrijkste voordelen van deze formule voor u samen.
1/ Bij het kopen concurreert u niet met de massa van potentiële kopers.
In het segment van vastgoedbeleggingen zijn per definitie alleen beleggers geïnteresseerd. Door u op dit segment te concentreren, zult u geen dubbele concurrentie ondervinden:
- van andere beleggerskandidaten die enerzijds een te beperkt budget zouden hebben om toegang te krijgen tot “blok” huurwoningen;
- en van kopers die op zoek zijn naar een woning om zelf te bewonen aan de andere kant. Deze laatsten, die de overgrote meerderheid van de vraag op de vastgoedmarkt leveren, zijn op zoek naar het huis van hun dromen en zijn bereid, om veel minder rationele redenen dan de uwe, de prijs te betalen om het te verwerven. Daardoor drijven ze niet alleen de prijzen op, maar dreigen ze ook het door u begeerde eigendom van onder uw neus weg te kopen om de eenvoudige reden dat ze het koste wat het kost willen hebben, ongeacht het potentiële rendement.
2/ Voor het beheer ben jij degene die de beslissingen maakt.
In een gebouw waarvan u de enige eigenaar bent, beslist alleen u over de relevantie, de omvang of het tijdstip van de uit te voeren renovatiewerken of de administratieve stappen die in uw belang zijn (bijvoorbeeld om uw huurrendement of de marktwaarde van uw eigendom te verhogen).
In de praktijk betekent dit ook:
- Geen eindeloze discussies tijdens de Algemene Vergadering (AV) met de andere mede-eigenaars die misschien niet dezelfde meningen hebben als u over de te nemen beslissingen en geen formaliteiten eigen aan AV (quorum, kosten, naleving van wettelijke bepalingen, enz;)
- Geen eigenaar-bewoners onder de kiezers die zullen aandringen op uitgaven die weinig of geen positieve invloed hebben op het rendement van uw investering (gloednieuwe brievenbussen, een mooie marmeren inkomhal enz;)
- Geen slechte betalers onder de andere mede-eigenaars die u, bankier laten spelen in hun voordeel, veel moeite vragen en kosten laten maken om de uitstaande schulden betaald te krijgen. Door een gebrek aan budget kan de mede-eigendom ook werkzaamheden uitstellen die de energie-efficiëntie van het gebouw zouden verbeteren en een beter EPB-certificaat mogelijk zouden maken. Dit is problematisch want niet alleen letten huurders hier steeds meer op bij het zoeken naar woonruimte, het is ook niet meer mogelijk om 100% van de huurprijs te indexeren zonder EPB A, B, C of D certificaat (-> link);
- U alleen (eventueel bijgestaan door experten) hebt de controle over de analyse van de uit te voeren werken en over de ramingen die u ongetwijfeld grondiger en krachtiger zult onderzoeken en onderhandelen dan sommige syndici (die niet de schuldenaars zijn);
- Geen onbekwame of zelfs oneerlijke syndicus (dergelijke gevallen worden regelmatig in de pers vermeld) aanhouden tot het einde van zijn of haar ambtstermijn, om dan op zoek te moeten gaan naar een nieuwe syndicus. En dan hebben we het nog niet eens over de bijbehorende kosten die de rentabiliteit van uw investering kunnen aantasten als ze niet worden doorgerekend aan de huurder.
- Toch moet worden erkend dat, voor mensen die weinig tijd hebben voor hun investering en huurproblemen, het feit dat zij in mede-eigendom zijn met een gevolmachtigde die een aantal problemen kan oplossen, zeker een belangrijk voordeel kan zijn. Maar pas op, een syndicus zal nooit volledig de plaats innemen van een beheerder/regisseur die voor u voor uw appartement zorgt. Zoals de verhuur van het appartement, het opstellen van de huurgarantie, de inventaris van de inrichting, de indexering van de huurprijs of technische problemen die specifiek zijn voor de flat (lekkende kraan of spoeling, koelkast of vaatwasser die kapot gaat, elektrische problemen, enz.)
De ervaring heeft ook geleerd dat een eenvoudig waterlek een echte "nachtmerrie" kan worden voor degene die het probleem probeert op te lossen wanneer hij/zij zijn/haar eigendom in mede-eigendom heeft. Het zoeken naar een lek of een ingreep in de naburige appartementen wordt onvermijdelijk bemoeilijkt in mede-eigendom (afwijzing van verantwoordelijkheid, moeilijke toegang, weigering om de nodige werkzaamheden uit te voeren). Als u echter eigenaar bent van het hele gebouw, zullen uw huurders u moeilijk de toegang of een dringende interventie kunnen weigeren.
3/ Fiscaal gezien bent u beter af,
aangezien het kadastraal inkomen (KI) van een volledig gebouw over het algemeen proportioneel veel lager is dan de som van de kadastrale inkomens van de verschillende wooneenheden waaruit het gebouw bestaat. Uw roerende voorheffing (gebaseerd op het KI), en eventueel het overschot aan personenbelasting (PIT) als u niet (voldoende) hypotheekrente opgeeft, zal dus aantrekkelijker zijn dan wanneer u voor een gelijkwaardig huurinkomen een appartement zou hebben gekocht (als het KI van een huurwoning al enkele decennia niet is herzien, is het niet ongebruikelijk dat deze gelijk is aan die van een nieuwe flat...). Dit zal een aanzienlijk en onmiddellijk positief effect hebben op het nettorendement van uw investering.
4/ Bij doorverkoop kunt u een meerwaarde van ongeveer 5 tot 10% verwachten,
ongeacht de ontwikkeling van de marktprijs, aangezien u de flats die u in blok hebt gekocht later kunt doorverkopen. Voor een verkoper is het vaak aantrekkelijker (om de in punt 1 genoemde redenen) om een gebouw in stukken te verkopen in plaats van in één blok. Gemiddeld kan dit prijsverschil worden geschat op 5 tot 10%.
Een toegangsticket van EUR 650.000-750.000
Een voorwaarde om dit segment van de vastgoedbeleggingen te betreden is natuurlijk dat u in staat bent de nodige middelen bijeen te brengen. In het zuiden van Brussel moet u voor een klein beleggingspand minstens 650.000 tot 750.000 euro betalen (in het noorden van Brussel en in de provincies kunt u natuurlijk goedkopere panden vinden, maar daar is er minder vraag naar huurwoningen en loopt u bovendien een hoger het risico op leegstand).
Nu de markt versoepeld is, is het veel gemakkelijker geworden om kwaliteitsvolle huurwoningen te vinden voor een redelijkere prijs dan een jaar geleden. U kunt nu rekenen op een rendement (bruto akte in de hand) van 4,10% tegen 3,5% 1 jaar geleden.