Les appart-hôtels présentent généralement de beaux espaces immobiliers qui peuvent donner des envies de reconversion en logements vu la crise actuelle du secteur hôtelier. Mais les unités qui composent un appart-hôtel peuvent-elles être considérées comme des logements et donc être exploitées ou mises en location comme tels ? Les occupants peuvent-ils s’y domicilier ? Maître Frédéric van den Bosch, avocat associé chez Novalis, à la tête du département immobilier et urbanisme, nous donne quelques éléments de réponse.
Logement et hôtel, quelle différence au sens urbanistique ?
Avant toute chose, pour pouvoir comprendre la réglementation qui s’applique à l’exploitation des appart-hôtels, il convient d’en définir les termes. Ainsi, sur le plan urbanistique et selon le Glossaire du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS), les notions de logement et d’établissements hôteliers sont définies comme suit :
- Un logement est « un ensemble de locaux ayant été conçus pour l'habitation ou la résidence d'une ou plusieurs personnes, pour autant qu'une autre affectation n'ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d'hébergement agréés ou subventionnés, et à l'exclusion des établissements hôteliers ».
- Un établissement hôtelier est défini comme « un établissement d'accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel... ».
Selon Maître Frédéric van den Bosch et au sens urbanistique du terme, la distinction entre ces deux notions semble s’opposer à ce que les unités d’un appart-hôtel puissent être considérées comme des « logements ». Plus fondamentalement, cette distinction repose essentiellement sur les considérations suivantes :
- Les autorités administratives peuvent accepter de délivrer un permis pour la réalisation d’un projet d’appart-hôtel composé d’unités de surfaces réduites, dans la mesure où celles-ci sont destinées à des occupations temporaires, pour des personnes disposant d’un autre domicile.
- À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un projet de logement, les autorités administratives sont généralement opposées à des programmes composés de petites unités.
Changement de destination soumis à permis ?
L’article 98, §1er, 5, a) du CoBAT dispose qu’est soumis à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme le fait de « modifier, même sans travaux, pour tout ou partie d'un bien bâti ou non bâti : (…) sa destination, c'est-à-dire la fonction à laquelle le bien doit être employée d'après le permis de bâtir ou d'urbanisme y relatif ». Or, Maître Frédéric van den Bosch souligne que si le permis relatif au bien concerné prévoit qu’il s’agit d’un établissement hôtelier (tel un appart-hôtel), le fait de convertir ce bien en logements constitue un changement de destination visé par la disposition précitée et donc soumis à un permis. Notons également que ce changement de destination n’est pas exonéré de permis en vertu de l’arrêté dit « dispenses » du 13 novembre 2008.
Une domiciliation dans un appart-hôtel est-elle exclue ?
Toutefois et malgré ces réglementations, pour Maître Frédéric van den Bosch une domiciliation pourrait être possible. En ce qui concerne la possibilité de domiciliation dans une unité d’un appart-hôtel, en principe, l’administration communale ne pourrait s’y opposer. En effet, chacun est libre d’établir où il veut son domicile. Mais cela ne concerne que la question de la domiciliation au sens strict. Si une commune constate que plusieurs personnes se domicilient à l’adresse d’un appart-hôtel, elle pourrait considérer qu’il y a, au niveau urbanistique, changement de destination sans permis et faire dresser un PV d’infraction voire interdire l’occupation des lieux.
Un risque souligné également par Maître Gilles Carnoy, avocat spécialisé en immobilier, qui mentionne dans une note que les unités d’un appart-hôtel ne sont pas destinées à la résidence principale des occupants. En principe, la loi du 20 février 1991 n’est pas appelée à régir les relations de l’établissement avec ses clients. En effet, cette loi porte sur le logement que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale. Cela est incompatible avec la notion d’hébergement provisoire propre à l’appart-hôtel.
Le régime applicable aux appart-hôtels, un régime discriminatoire ?
Pour Maître Frédéric van den Bosch, une inégalité semble subsister entre les appart-hôtels et les résidences service. Sur le plan des principes, le régime applicable me semble constituer une forme de discrimination. Puisqu’à l’inverse des appart-hôtels, les résidences-services destinées aux seniors peuvent être considérées comme des logements. Alors que, sur le plan de la configuration des lieux (voire des services proposés aux occupants, selon les cas), il s’agit de biens similaires. En cas de refus de permis pour la conversion d’un appart-hôtel en logements, il pourrait donc y avoir une violation du principe d’égalité consacré par l’article 11 de la Constitution (différence de traitement non justifiée entre deux situations identiques ou similaires).
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Vous l’aurez compris, en matière de reconversion d’appart-hôtel en logement, une situation n’est pas l’autre. En pratique, la situation devrait être analysée au cas par cas pour déterminer si une conversion en logements, moyennant obtention d’un permis, est envisageable. Il faut également tenir compte, entre autres, de la surface des unités concernées et de la conformité de ces unités aux prescriptions du RRU en matière de logement. C’est pourquoi chez BuyerSide, nous vous proposons un accompagnement personnalisé adapté au dossier cible. Grâce à notre équipe d’experts, chaque détail est pris en compte pour vous permettre de réaliser vos projets immobiliers.