Omvorming van een aparthotel naar een woning : wat zijn de implicaties op stedenbouwkundig vlak ?

Aparthotels zijn in het algemeen mooie vastgoedpanden die interessant kunnen zijn om in woningen om te vormen gelet op de huidige crisis van de hotelsector. Kunnen de eenheden waar een aparthotel uit bestaat echter beschouwd worden als woningen en dus als dusdanig uitgebaat of verhuurd worden? Kunnen de bewoners zich er domiciliëren? Meester Frédéric van den Bosch, advocaat-vennoot bij Novalis, aan het hoofd van de afdeling vastgoed en stedenbouw, geeft ons enkele antwoorden.

Woning en hotel: welk verschil op stedenbouwkundig vlak ?

Om de regelgeving te kunnen begrijpen rond de uitbating van aparthotels is het eerst en vooral belangrijk om enkele begrippen te definiëren. Zo zijn de begrippen ‘woning’ en ‘hotelinrichting’ als volgt bepaald volgens het stedenbouwkundig plan en de woordenlijst van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP):

  • Een woning is een “geheel van lokalen die voor de huisvesting of voor de bewoning door een of meer personen werden ontworpen, voor zover er geen andere bestemming wettelijk werd gevestigd, met inbegrip van rusthuizen en erkende of gesubsidieerde verblijfplaatsen, en met uitzondering van hotelinrichtingen”.
  • Een hotelinrichting wordt gedefinieerd als een inrichting voor het onthaal van personen met dienstverlening aan de klanten zoals hotel, herberg, jeugdherberg, motel, pension, aparthotel, flathotel... ”.

Volgens meester Frédéric van den Bosch, alsook in stedenbouwkundige zin van de term, lijkt het onderscheid tussen deze twee begrippen in strijd te zijn met de mogelijkheid om de eenheden van een aparthotel als “woningen” te beschouwen. In fundamentelere zin berust dit verschil in wezen op de volgende overwegingen:

  • De administratieve autoriteiten kunnen aanvaarden om een vergunning uit te reiken voor de tenuitvoerlegging van een project met betrekking tot een aparthotel bestaande uit eenheden met beperkte oppervlakten, in die mate dat ze bestemd zijn voor tijdelijke bezettingen door personen met een andere woonplaats.
  • Indien het om een woonproject gaat, zijn de administratieve autoriteiten algemeen gezien gekant tegen programma’s bestaande uit kleine eenheden.

Bestemmingswijziging onderworpen aan een vergunning ?   

Artikel 98, §1, 5, a) van het BWRO stelt dat het feit te “wijzigen, zelfs als deze wijziging geen werken vereist, voor het geheel of een deel van een bebouwd of onbebouwd goed: (...) de bestemming ervan, d.w.z. de functie waarvoor het goed moet worden gebruikt volgens de bouwvergunning of de stedenbouwkundige vergunning die erop betrekking heeft” onderworpen is aan een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning. Meester Frédéric van den Bosch benadrukt echter dat hoewel de vergunning met betrekking tot het pand in kwestie voorziet dat het om een hotelinrichting gaat (zoals een aparthotel), het feit dit pand om te vormen in woningen een bestemmingswijziging vormt zoals bedoeld in voornoemde bepaling en dus onderworpen is aan een vergunning. Er moet eveneens opgemerkt worden dat deze bestemmingswijziging niet vrijgesteld is van een vergunning overeenkomstig het zogenaamde “vrijstellingsbesluit” van 13 november 2008.       

Is het mogelijk om zich in een aparthotel te domiciliëren ?

Ondanks deze regelgevingen is het volgens meester Frédéric van den Bosch niet uitgesloten dat men zich in een aparthotel kan domiciliëren. Het gemeentebestuur kan zich in principe niet verzetten tegen de mogelijkheid om zich te domiciliëren in een eenheid van een aparthotel. Ieder is namelijk vrij om zijn domicilie te vestigen waar hij dat wenst. Toch betreft dit slechts de vraag over de domiciliëring in strikte zin. Indien een gemeente vaststelt dat meerdere personen zich op het adres van een aparthotel domiciliëren, kan ze beschouwen dat er op stedenbouwkundig vlak een bestemmingswijziging gebeurd is zonder vergunning en een pv van de overtreding laten opstellen of zelfs het bezetten van de plaats verbieden.

Deze mening wordt door meester Gilles Carnoy, advocaat gespecialiseerd in vastgoed, gedeeld. Hij vermeldt in een nota dat de eenheden van een aparthotel niet bedoeld zijn als hoofdverblijf van zij die ze bezetten. In principe is de wet van 20 februari 1991 niet bedoeld om de relaties van de inrichting met de klanten ervan te regelen. Deze wet heeft immers betrekking op de woning die de huurder, met het uitdrukkelijke of stilzwijgende akkoord van de verhuurder, benut vanaf de dag waarop hij zijn intrek neemt in zijn hoofdverblijfplaats  Dat is niet compatibel met het begrip tijdelijke huisvesting dat eigen is aan een aparthotel.

Is het stelsel dat van toepassing is op aparhotels discriminerend ?

Voor meester Frédéric van den Bosch lijkt het erop dat er een ongelijkheid blijft bestaan tussen aparthotels en serviceflats.  Wat de beginselen betreft lijkt het stelsel dat van toepassing is een vorm van discriminatie te bevatten. In tegenstelling tot aparthotels kunnen serviceflats, bedoeld voor bejaarden, namelijk als woningen beschouwd worden. Toch blijkt het op vlak van de indeling van de plaatsen (of zelfs wat de aan de bewoners, van geval tot geval, voorgestelde diensten betreft) om gelijkaardige panden te gaan. Indien een vergunning voor de omvorming van een aparthotel in een woning geweigerd wordt, kan dit eventueel een opening bieden om een prejudiciële vraag te stellen aan het constitutionele hof wat betreft het schenden van het gelijkheidsbeginsel zoals bepaald in artikel 11 van de Grondwet (ongerechtvaardigd verschil in behandeling van twee identieke of gelijkaardige situaties).

BuyerSide begeleidt u bij uw projecten met betrekking tot reconversie van vastgoed

U heeft het wel begrepen, als we het hebben over de omvorming van een aparthotel in een woning is de ene situatie niet de andere. In de praktijk moet de situatie van geval tot geval onderzocht worden om te bepalen of een reconversie in woningen, op voorwaarde dat een vergunning wordt verkregen, kan worden beoogd. Men moet eveneens rekening houden met, onder andere, de oppervlakte van de betrokken eenheden en de conformiteit ervan met de voorschriften van de GSV inzake woningen. Om die redenen biedt BuyerSide u begeleiding op maat voor ieder beoogd doel. Dankzij ons team van experts wordt met elk detail rekening gehouden zodat wij ervoor kunnen zorgen dat uw vastgoedproject werkelijkheid wordt.

Een investeringsproject in onroerend goed ? Contacteer ons !
Artikel delen