OwnerSide kreeg onlangs van een van haar klanten de opdracht om een gebouw te verhuren dat de klant enkele maanden tevoren aangekocht had via onze zusteronderneming BuyerSide. Ondanks het feit dat het om een volledig nieuw gebouw ging, was het een hele uitdaging om huurleegstand te vermijden en de rentabiliteit van de investering te bestendigen. Een terugblik op deze uitdaging die niet zonder horten of stoten verliep.
Een gebouw met een enorm potentieel voor winstgevendheid, maar met hoge risico’s op huurleegstand
Hoewel het gebouw volledig gestript werd om helemaal opnieuw opgebouwd te worden, werd het handelspand op de gelijkvloerse verdieping in ruwe staat verkocht.
Het team van BuyerSide was zich goed bewust van de moeilijkheden die een casco-oppervlakte inhouden met het oog op verhuur en had met al deze elementen rekening gehouden op het moment van de waardebepaling.
De inrichting van zo een lokaal, zonder betonnen vloer, water-, gas- of elektriciteitsaansluiting, met kale muren waar letterlijk alles nog aan gedaan moet worden, betekent een aanzienlijke investering voor de nieuwe huurder. Hierdoor wordt het aantal potentiële kandidaten onvermijdelijke beperkt en wordt tegelijk het risico op huurleegstand verhoogd. Het was dus onontbeerlijk dat, zelfs al dienen de handelsruimten door de verhuurder afgewerkt te worden in functie van zijn activiteit en behoeften, BuyerSide zo nauwkeurig mogelijk het risico en de winstgevendheid van deze investering zou nagaan alvorens te beslissen of de aankoop van dit gebouw wel of niet de moeite waard zou zijn voor onze klant.
De verwachte rentabiliteit die berekend werd op basis van de aankoopprijs liet een zekere marge over in het geval dat het lokaal leeg zou blijven staan gedurende meerdere maanden en/of indien een deel van de werken op kosten van de eigenaar zouden moeten worden uitgevoerd.
Zodra de klant na de authentieke akte officieel eigenaar werd, besloot hij om ons de opdracht toe te vertrouwen om het gebouw te verhuren.
De uitdaging die gepaard gaan met de verhuur van een casco gelijkvloerse handelsruimte
Dankzij de niet al te hoge huurprijs (€ 1400 voor 135 vierkante meter) waren tal van kandidaten geïnteresseerd om de gelijkvloerse handelsruimte te bezoeken.
Helaas, maar weliswaar zoals we verwacht hadden, had het merendeel van hen het budget noch de energie om werken van dergelijke omvang aan te vatten om het lokaal gebruiksklaar te maken.
Dankzij een goede dosis volharding zijn we erin geslaagd om serieuze kandidaten te vinden met een veelbelovend project, die de stappen wilden zetten die gepaard gaan met dergelijke werken. Er lag dus een goede oplossing op tafel! Spijtig genoeg hebben zij zich snel laten ontmoedigen na de kosten van de werken berekend te hebben. Zodra zij de raming van hun aannemer in handen hadden, wilden zij nog steeds het handelsoppervlak huren en de investeringen doen voor de inrichting, maar weliswaar op voorwaarde dat de eigenaar financieel zou bijdragen.
Het was een enorme uitdaging, maar wij hebben ze willen aangaan om het door de eigenaar verwachte rendement te maximaliseren en tegelijk een win-winsituatie te verkrijgen en een vertrouwensband te creëren met de toekomstige huurders.
Er vonden verschillende gesprekken plaats in onze kantoren met de eigenaar en de kandidaat-huurders, waarbij naar elkaar geluisterd werd en de nodige argumenten aangehaald werden. Zo werd tot het akkoord gekomen dat de verhuurder voor 2500 euro zou bijdragen aan de werken en drie maanden huur zou kwijtschelden tijdens de duur van de werken.
De huurovereenkomst werd uiteindelijk ondertekend na slechts twee maanden zoeken!
Drie nieuwe appartementen om te verhuren bij aanvang van de winterperiode
De renovatie van de appartementen van dit gebouw hield een kwaliteitsstandaard aan die zelfden gezien is op de Brusselse vastgoedmarkt: driedubbel glas, veel licht, hoogstaande huishoudapparatuur en materialen, goede ligging, EPB A, etc.
Wetende echter dat de periode met de meeste vraag naar huurwoningen tussen april en juni ligt, gevolgd door de periode september-oktober, speelde het duidelijk niet in ons voordeel dat de appartementen in november verhuurd zouden moeten worden.
Bovendien is de huurmarkt altijd onderworpen aan het marktaanbod: hoe meer woningen te huur staan, hoe belangrijker het is om zich van de concurrentie te onderscheiden.
Wij hebben het eerste appartement kunnen verhuren aan de gevraagde huurprijs na slechts één bezoek. Voor de 2 andere identieke appartementen was het daarentegen al snel moeilijk om kandidaten te vinden.
Wij hebben een studie gedaan naar de huurmarkt in de wijk, waaruit bleek dat er heel wat concurrentie is aan erg lage prijzen.
Om de huurprijzen niet te moeten laten zakken, hebben wij eerst en vooral besloten om aanpassingen aan de appartementen te doen. We hebben de eigenaar aangeraden om ze uit te rusten met een afwasmachine en gordijnrails, alsook om de woonplaats van verlichtingsarmatuur te voorzien. Dat zou een aanzienlijk voordeel zijn voor de huurder en tegelijk een esthetische verfraaiing die ervoor zorgt dat de harten van kandidaten sneller gaan overslaan.
Zodra we het akkoord hadden van onze klant zijn wij begonnen met de zoektocht naar voorzieningen aan de beste prijs-kwaliteitverhouding en hebben wij eveneens onze aannemer gecontacteerd voor een raming.
Helaas had hij in de komende weken geen beschikbaarheden en hebben de kosten die deze investering met zich meebracht ertoe geleid dat wij onze strategie hebben moeten herzien.
De investeringskosten per appartement kwamen immers neer op ongeveer een maand huur, en daarboven komt dat we met een maand extra vertraging rekening moesten houden alvorens onze aannemer beschikbaar zou zijn en we de nodige voorzieningen ontvangen zouden hebben. We hadden dan ook een huurder moeten zoeken in volle winterperiode, iets wat we absoluut wilden vermijden aangezien dat de karwei alleen maar moeilijker zou maken.
Wij hebben de onzekerheid dus maximaal willen beperken. Wij zijn tot het oordeel gekomen dat het veel minder riskant zou zijn en bovendien winstgevender om de huurprijs met 100 euro te laten zakken voor de 2 overblijvende appartementen.
Zodra de eigenaar ons zijn akkoord gaf om de huurprijs aan te passen, hebben wij de 2 laatste huurders gevonden op een weekje tijd!
Daardoor heeft de eigenaar geen kosten moeten maken, werd huurleegstand vermeden en lag de winstgevendheid slechts in zeer geringe mate lager. Aangezien wij er een gewoonte van maken om volledig transparant met onze klanten te werken, was ook hier onze klant zich goed bewust van de moeilijkheden op de markt waar wij geen controle over hebben. We hebben voor dit dossier hand in hand samengewerkt en maakten er een erezaak van om onze snelle manier van handelen en onze ideeën optimaal te benutten met het oog op de winstgevendheid van zijn investering. Onze klant is dan ook erg tevreden met onze dienstverlening.
Zoals hij zelf zegt:
“Ik was me terdege bewust van de risico's van de huurleegstand toen ik besloot een bod uit te brengen op dit gebouw. Ik stelde mijn vertrouwen in het BuyerSide team en heb daar geen spijt van gehad. Ik vond het ook prettig om samen te werken met het OwnerSide team, dat de problemen van een eigenaar/investeerder begreep en mijn belangen op een intelligente manier wist te verdedigen. Ik waardeerde de open communicatie en de oplossingen die zij aanboden voor de moeilijkheden die ik tegenkwam. Ik vond hen zeer reactief en uiteindelijk was ik aangenaam verrast door de snelheid waarmee het gebouw volledig verhuurd was. Deze operatie was een echt succes en ik kan investeerders alleen maar aanraden om BuyerSide als hun partner te kiezen!”