Wist u dat... BuyerSide dankzij zijn ervaring de partner bij uitstek is om u bij te staan met raad en advies bij de aankoop van uw opbrengstpand.. Dé gelegenheid voor ons om even terug te blikken op de recente aankoop van 2 prestigieuze gebouwen in Brussel.
Een magnifiek pand in de wijk Kastelein (Châtelain)
Enkele maanden geleden heeft een Franse klant ons om hulp gevraagd bij het vinden van een opbrengsteigendom in Brussel. De belangrijkste voorwaarde: het gebouw moest in de wijk Kastelein gelegen zijn omdat de klant deze buurt goed kent en zich er zelf binnen enkele jaren zag wonen. Deze investering had een dubbel doel: voldoende rendement behalen en op een dag zelf zijn intrek kunnen nemen in een van de wooneenheden van het gebouw. Dankzij ons netwerk hebben wij snel een gebouw gevonden dat uit een handelspand op de gelijkvloerse verdieping en 3 appartement bestond. Met een ligging op minder dan 100 m van het Kasteleinsplein beantwoordt dit pand goed aan de criteria. Des te meer daar de klant op slag verliefd was op de penthouse met terras.
Het gebouw werd aangekocht aan een brutorendement “acte en main” van ongeveer 3,5% op basis van de huidige ondergewaardeerde huurprijzen en biedt dus een enorm potentieel. Na wat opknapwerken kan het rendement immers snel stijgen. Het kan zelfs hoger liggen dan het gemiddelde van recent verkochte en erg gegeerde panden in deze microwijk.
Gebouw met 6 appartementen in Etterbeek.
Deze opbrengsteigendom gelegen in de wijk “La Chasse” in Etterbeek werd door een Belgische investeerder aangekocht. Het gebouw heeft een betonnen structuur en telt 6 appartementen met één en twee kamers en eveneens 3 garages.
Net zoals bij het gebouw in de wijk Kastelein werd het gebouw aangekocht op basis van een rendement onder de 4% op basis van de vroegere ondergewaardeerde huurprijzen. Dit maakt het voor de eigenaar mogelijk om het rendement gemakkelijk te verhogen door in eerste instantie eenvoudigweg de in huurovereenkomsten voorziene indexering toe te passen en daarna stelselmatig hogere huurprijzen te vragen zodra er nieuwe huurders komen. Bij deze aankoop werd in de stedenbouwkundige inlichtingen die door de gemeente verstrekt waren aangegeven dat sommige eenheden beschouwd werden als woningen “met één kamer’, terwijl ze in feite 2 kamers telden. Bij iedere aankoop richten de experts van BuyerSide zich tot de dienst stedenbouw om de feitelijke en rechtssituatie met elkaar te vergelijken (de verschillende historische plannen voor stedenbouwkundige vergunningen). Aangezien wij deze inbreuk niet opgemerkt hadden tijdens ons voorafgaand onderzoek hebben wij het departement stedenbouw gecontacteerd om deze informatie te “double checken”. Het bleek dat het eenvoudigweg om een fout ging in hun briefwisseling. Wij hebben dan van de gemeente een erratum kunnen verkrijgen waarvan de wettelijke omschrijving wel degelijk met de realiteit overeenstemde.
Deze twee transacties zijn investeringen als “goede huisvader” bij uitstek, zowel door hun ligging die erg gegeerd is bij huurders, als door het feit dat ze een onmiddellijk rendement opleveren. Deze twee relatief uitzonderlijke gebouwen zullen onze klanten op termijn een hoge potentiële meerwaarde bieden door middel van een aantal investeringen in tijd en geld.