Nalatenschap van een opbrengsteigendom: hoe pakt u dit best aan?

Wilt u een opbrengsteigendom overdragen aan uw erfgenamen of iemand anders? Een vlotte en efficiënte nalatenschap kunt u op verschillende manieren aanpakken. Hoe? En wat zijn de fiscale gevolgen? Zijn er valkuilen waarvoor u moet uitkijken? De experts van BuyerSide vertellen u er alles over in dit artikel.

1. Een pand overdragen via een beding van aanwas

Koopt u een woning met uw partner zonder dat u trouwt of wettelijk gaat samenwonen? Dan kunt u een beding van aanwas opnemen in de koopakte. Als een van de partners komt te overlijden, krijgt de langstlevende partner de volle eigendom of het vruchtgebruik van het vastgoed. En dat zonder successierechten te moeten betalen. Mooi meegenomen, want ze kunnen hoog oplopen aangezien de fiscus feitelijk samenwonenden als 'vreemden' van elkaar beschouwt.

Wat zijn de nadelen van een beding van aanwas?

Een beding van aanwas is niet altijd de beste oplossing, vooral niet als er kinderen uit een eerdere relatie zijn. Bij een overdracht in volle eigendom erven de kinderen namelijk niet de blote eigendom. Als de overleden partner kinderen had, zullen zij dus geen enkel recht op het vastgoed hebben. Daarnaast zal de overblijvende partner, die volle eigenaar wordt, registratierechten moeten betalen. Die bedragen 12,5% in Wallonië en Brussel en 10% in Vlaanderen, tenzij de transactie als een schenking wordt geherkwalificeerd.

2. Mede-eigendom met de kinderen met het oog op de nalatenschap 

Wilt u voorkomen dat uw kinderen later successierechten moeten betalen? Dan kunt u hen al tijdens uw leven een deel van uw vastgoed schenken via mede-eigendom. Door mede-eigenaar te worden, zullen ze slechts 1% registratierechten moeten betalen voor een mede-eigendom in het Waalse en Brusselse Gewest of 2,5% in Vlaanderen. 

Wat zijn de nadelen van mede-eigendom met de kinderen?

Het probleem van die methode is dat de ouders, door mede-eigenaar te worden, niet meer volledig zelf over hun eigendom kunnen beschikken. Voortaan zullen ze de toestemming van hun kinderen moeten krijgen als ze bijvoorbeeld werken willen uitvoeren. Anderzijds worden ook de kinderen mede-eigenaar. Wat betekent dat? Als een van hen zou overlijden, gaat hun eigendomsrecht naar de kleinkinderen. Vaak zijn die nog minderjarig en worden ze vertegenwoordigd door de overlevende ouder. Die situatie leidt heel vaak tot conflicten. Bovendien kunnen kinderen die mede-eigenaar worden ook fiscale voordelen mislopen wanneer ze hun eigen huis kopen.

3. Een pand in volle eigendom overdragen aan uw kind

Weinig ouders weten dit, maar in België is het perfect mogelijk en legaal om vastgoed te kopen op naam van uw kind (na een schenking van geld). Op die manier kunt u voorkomen dat uw kind successierechten moet betalen wanneer het pand aan hem wordt overgedragen.

Wat zijn de nadelen wanneer u de volle eigendom overdraagt aan uw kind?

Net als bij mede-eigendom heeft u geen rechten op een pand dat u op naam van uw kind hebt gezet. Als het kind minderjarig is, moeten bovendien alle beslissingen vooraf door de vrederechter worden goedgekeurd. En mocht u later toch nog kinderen krijgen, kan het ingewikkeld zijn om uw nalatenschap weer in evenwicht te brengen.

4. Nalatenschap van een pand via een gesplitste aankoop

Zoals de naam al doet vermoeden, hebben we het over een gesplitste aankoop wanneer de ouders het vruchtgebruik van een onroerend goed kopen, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Meestal is dat mogelijk als de ouders hen eerst een bedrag schenken. Later worden de kinderen dan volle eigenaar wanneer de laatste ouder komt te overlijden. In dit geval hoeven geen kosten te worden betaald.

Wat zijn de nadelen van een gesplitste aankoop?

Om deze methode te kunnen toepassen moet u kunnen bewijzen dat de kinderen hun aandeel zélf hebben gekocht. Met andere woorden, u moet kunnen bewijzen dat de geldschenking vóór de akte heeft plaatsgevonden. Let wel op: tussen de twee transacties moet een redelijke periode verstreken zijn. Het kan zowel gaan om een schenking uit de hand (zonder registratierechten) als om een notariële schenking (3% registratierechten), ook in het geval van een gesplitste aankoop. Het risico van een schenking uit de hand is dat als de schenker binnen de drie jaar overlijdt, het geschonken goed zal worden opgenomen in zijn nalatenschap. En dus zullen er successierechten op moeten worden betaald, die veel hoger liggen dan schenkingsrechten. Voor erfgenamen in rechte lijn kunnen de progressieve tarieven per schijf oplopen tot 27% (Vlaanderen) of 30% (Brussel en Wallonië).  Net als bij mede-eigendom verliezen de ouders de vrijheid om te beslissen aangezien de kinderen ook deels eigenaar zijn. En de kinderen kunnen fiscale voordelen mislopen wanneer ze zelf een huis kopen.

5. Aankoop van vastgoed via een patrimoniumvennootschap

Wie in België vastgoed koopt via een vennootschap (in plaats van als natuurlijke persoon) kan de kosten van een schenking beperken. Dat komt omdat er voor een schenking van onroerend goed registratierechten verschuldigd zijn. Die registratierechten zijn niet alleen progressief, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, maar variëren ook naar gelang van de graad van verwantschap en het gewest. Afhankelijk daarvan schommelen ze tussen 27% en 30% voor de kinderen en de partner/samenwonende partner, en in andere gevallen kunnen ze oplopen tot 50%. Gaat het om een schenking van vastgoed uit een vennootschap? Dan wordt dit beschouwd als een roerende schenking. En als de schenking niet via de notaris verloopt, moeten geen registratierechten betaald worden.

Wat zijn de nadelen van een aankoop via een patrimoniumvennootschap?

Bent u de eigenaar van een vennootschap? Dan heeft dat fiscale gevolgen en worden de huurinkomsten in de vennootschap belast, en een tweede keer wanneer u als natuurlijke persoon inkomsten wilt trekken (dividend, loon, enz.). Daar moet u zich dus goed van bewust zijn.

Wilt u professioneel advies over uw vastgoed? Contacteer ons! 
Artikel delen