Dacht je dat wegens de historische rentestanden vastgoed zijn glans als investering had verloren? Het is precies andersom. Terwijl de ongekende stijging van de rentevoeten de afgelopen drie jaar de Belgische huizenprijzen terug op hun pre-covid niveau heeft gebracht (met ongeveer 10-15%, volgens onze schattingen) en kansen heeft geboden aan investeerders, kunnen ze nu ook rekenen op een sterke stijging van de huurprijzen om de winstgevendheid van hun investering te verhogen.
Volgens Federia, de federatie van Franstalige vastgoedmakelaars in België, stegen de huurprijzen vorig jaar met 4,3% in Wallonië in vergelijking met 2022 (tot gemiddeld 793 euro, alle types woningen zonder onderscheid), met 6,4% in Vlaanderen (tot 868 euro) en met 8,6% in het Brussels Gewest (tot 1.249 euro). Dat is meer dande inflatie (+4,03% in 2023).
Deze stijgingen, gebaseerd op 80.000 nieuwe huurovereenkomsten (van kracht), worden voornamelijk verklaard door:
- En kleiner aantal beschikbare huurwoningen, vooral als gevolg van een aantal contraproductieve maatregelen van regionale overheden (tijdelijke bevriezing van de huurindexering, wintermoratorium, voorkeursrecht van huurders, afschaffing van de BTW van 6% voor sloop-/verbouwprojecten van projectontwikkelaars, enz.)
- De terugkeer op lange termijn van veel huishoudens naar de huurmarkt na de spectaculaire stijging van de rentetarieven, die hen uitsloot van de koopmarkt.
Deze cijfers staan in contrast met de rem die regionale overheden hebben gezet toen ze besloten om bestaande huurindexeringsmechanismen op te schorten of te beperken (zie ons artikel over dit onderwerp). Maar zelfs zonder deze beperkingen zijn ze hoger dan de inflatie. Ter herinnering, de inflatie was teruggevallen naar 4,06% in 2023 na een sprong tot 9,59% in 2022. Voor 2024 heeft het Planbureau zijn prognoses naar beneden bijgesteld en verwacht nu een groei van 3,0% in 2024 en 1,8% in 2025.
1.205 voor een appartement en 800 voor een studio in Brussel
In het Brussels Gewest, waar de gemiddelde huur vorig jaar met 10,6% steeg en in twee jaar met meer dan 15% (tot € 1.100),
- Studio's namen het voortouw met een stijging van 9,4% vorig jaar (tot 800 euro), waarmee hun stijging over 5 jaar op 27,4% komt (zie onderstaande tabel).
- Appartementen, die 90% van de woningen in de hoofdstad uitmaken, zijn 8,1% duurder dan in 2022, met een gemiddelde huurprijs van 1.205 euro.
- Rijwoningen zagen een bijna vergelijkbare stijging (+8,5%, tot 1.866 euro).
In 5 jaar tijd hebben we berekend dat de huurprijzen in Brussel met 14,5% zijn gestegen voor alle woningtypes zonder onderscheid. Dit is het resultaat van twee jaren van stabilisatie (2020 en 2021, elk +0,8%), een herstel in 2022 (+3,9%) en vooral de stijging met 8,6% in 2023. Hierdoor ligt nog maar één op de vier woningen in Brussel onder de 900 euro.
De Brusselse gemeenten waar de huurprijzen de afgelopen vijf jaar het sterkst hebben gestegen, liggen allemaal in het noordwestelijke gedeelte van het Gewest (zie onderstaande tabel).
De hoogste huren blijven in Sint-Pieters-Woluwe (gemiddeld 1.413 euro, +12,9% in 5 jaar), Ukkel (1.376 euro, +18,1%), Elsene (1.351 euro, +18,6%), Sint-Lambrechts-Woluwe (1.301 euro, +22,4%) en Brussel-Stad (1.279 euro, +14,1%).
Alleen de gemeente Sint-Joost-Ten-Node noteerde een daling (-3,4%, tot 925 euro), en slechts één op de drie gemeenten heeft nog een gemiddelde huur van minder dan 1.000 euro.
Rijwoningen kosten de helft minder in Wallonië dan in Brussel
In het Waalse Gewest is de stijging van de huurprijzen dus minder uitgesproken (+4,3%, tot 793 euro voor alle woningtypes zonder onderscheid) en lager dan de stijging in 2022 (+4,8%). Hierdoor wordt de kloof met de andere twee gewesten nog groter: de huur voor een rijwoning is nu de helft goedkoper dan in Brussel.
Per woningtype (zie onderstaande tabel), hebben studio's en villa's de sterkste groei opgetekend over 5 jaar (respectievelijk +22,7% en +22,8%), terwijl rijwoningen zijn gestegen met gemiddeld 16,6% en appartementen met 13,5%.
- Ook in deze regio is het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod sterk toegenomen als gevolg van de stijging van de rente en maatregelen die niet erg gunstig zijn voor het investeringsklimaat.
- De toegankelijkheid van huisvesting is in twee jaar tijd met 50% gedaald.
Per provincie zijn de huren in Waals-Brabant nog steeds het duurst (1.084 euro). Maar dit is ook waar ze de sterkste groei zullen laten zien in 2023 (+6,4%). De andere vier Waalse provincies blijven ver achter, met gemiddelde huurprijzen van 776 euro in de provincie Luxemburg (+4,8%), 775 euro in de provincie Namen (+4,3%), 742 euro in de provincie Luik (+3,8%) en tot slot 741 euro in Henegouwen (+3,9%).
Henegouwen is zelfs de enige provincie in het land waar de gemiddelde huur voor appartementen nog steeds onder 700 euro ligt en die voor rijwoningen onder 800 euro. Wat eengezinswoningen betreft, biedt alleen de provincie Luxemburg nog huurprijzen onder 1.000 euro, vergeleken met bijna 1.500 euro in Waals-Brabant.
Een (zeer) positieve invloed op de opbrengst
Op basis van haar ervaring schat BuyerSide momenteel het bruto rendement “acte en main” (de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs vermeerderd met registratierechten en notariskosten) op 4,5% voor een goed gelegen beleggingspand in Brussel die in goede staat is.
Theoretisch en bij gelijke omstandigheden, d.w.z. bij constante aankoopprijzen, zou de stijging van de huren dit rendement snel moeten doen stijgen tot 4,98%, op basis van de gemiddelde stijging in de 5 best gelegen gemeenten in Brussel (+10,6%).
En zelfs als de belangrijkste rentetarieven in 2024 met 1% dalen, zoals de markten het verwachten, en de aankoopprijzen automatisch met 3,125% stijgen (een kwart van de daling als gevolg van de rentestijging van 4%), zou de verhouding nog steeds zeer gunstig zijn, rond 4,8%.