Heel wat investeerders stellen zich de vraag hoeveel belastingen ze zullen moeten betalen op het huurgeld dat ze ontvangen. BuyerSide biedt hier een antwoord op de twee gevallen die het vaakst aan bod komen. "En wat als mijn huurder zijn huur aftrekt om professionele redenen? "
Aanvankelijke hypothese:
- U ontvangt € 1.000 huurinkomsten.
- De aankoopprijs van uw goed "acte en main" (kosten inbegrepen) bedroeg € 275.000.
- U financiert het voor 30% met eigen vermogen en voor 70% met een hypothecair krediet op 15 jaar aan een rentevoet van 1,8%.
- Basis Kadastraal Inkomen (of netto Kadastraal inkomen) = € 1.200
- Geïndexeerd Kadastraal Inkomen = 1.200 x 1,7153 (indexcoëfficiënt 2016) = € 2.058,36
- Gerevaloriseerd Kadastraal Inkomen = 1.200 x 4,31 (indexcoëfficiënt 2016) = € 5.172
Aangezien de huurder zijn huur aftrekt, moet u uw reële inkomsten aangeven in plaats van in uw belastingaangifte het bedrag op te geven van het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 40%.
Laten we dus even de extra belasting berekenen in dit specifieke geval:
1. € 1000 huur x 12 maanden
= € 12.000 jaarlijkse inkomsten x 0,6 (forfaitaire aftrek van 40% voor kosten, beperkt tot 2/3 van het bedrag van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen)
Vergelijking van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen (1) met de forfaitaire aftrek van 40% (2)
Berekening van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen beperkt tot 2/3, ofwel € 5.172 x 2/3 = € 3.448 (1)
= € 12.000 x 0,4 (forfaitaire aftrek van 40%) = € 4.800 (2), maar beperkt tot € 3.448 (zie hieronder)
Het laagste bedrag wordt behouden. De belastinggrondslag is dus € 12.000 - € 3.448 = € 8.552 waarvan u uw verschuldigde interesten mag aftrekken, hetzij +/- € 3.500 het eerste jaar*
= € 5.052 belastinggrondslag onderworpen aan de belastingschijf die overeenkomt met uw beroepsinkomsten
Belasting = +/- € 2.526/jaar (hypothese: 50% belastingen)
2. Om volledig correct te zijn moet de belasting afgetrokken worden die u in fine niet moet betalen op basis van het kadastraal inkomen dat verschuldigd zou geweest zijn indien uw huurder zijn huur niet zou aftrekken:
Geïndexeerd kadastraal inkomen x 50% belastingen (hetzij € 2.058,36 x 1,4 x 0,5)
= € 1.440,85
De extra belasting zou dus als volgt berekend kunnen worden: € 2.526 - € 1.440,85
= € 1085,15.
3. Net zoals in punt 1 heft de rentelast echter ook de verschuldigde belasting op het kadastraal inkomen op.
De extra belastingdruk die dus tot stand komt naar aanleiding van de aangifte van de reële inkomsten bedraagt dus € 2.526 - € 0 (aangezien de belastinggrondslag opgeheven wordt door de rentelast van +/- € 3.500 het eerste jaar), hetzij € 2.526/12 = € 210,5/jaar.
Conclusie:
In dat geval zijn uw huurinkomsten van € 1.000/maand in feite gelijk aan een maandelijkse huur van € 789,50. U kunt altijd een specifieke clausule in de huurovereenkomst laten opnemen om deze belastingdruk ten laste van uw huurder te laten vallen.
Aarzel niet om BuyerSide te contacteren voor al uw vragen over uw vastgoedinvestering!
* Opgelet: de rentelast neemt af van jaar tot jaar in het geval van een hypothecair krediet.