Stijgende rentevoeten, stijging van de prijzen van bouwmaterialen, debatten over de belasting op reële huren, EPC-certificaten... De context wordt complexer voor de vastgoedinvesteerder. Maar is het vandaag minder aantrekkelijk om vastgoed te kopen dan één jaar geleden? BuyerSide beoordeelt het debat voor u op een objectieve manier.
Veel, zo niet alle, would-be vastgoedbeleggers zijn op een of ander moment gebonden om zich de vraag stellen: wanneer is het het juiste moment om de sprong te wagen. Wat als de prijzen zouden dalen? Wat als je wat langer moet wachten voordat je die zeldzame “parel” te pakken krijgt? Voorzichtigheid is zeker goed advies, maar door te wachten op de best mogelijke opportuniteit, lopen deze aarzelende kandidaten het risico hun projecten nooit te realiseren. Laten we het debat voor hen objectiveren.
Wat is er veranderd?
Tarieven. De hypotheekrente is gestegen van 1%, op het hoogtepunt van hun historisch dieptepunt, tot ongeveer 3,25% vandaag, dat is 2,25% hoger dan begin 2022 (20 jaar vast). Volgens veel economen is dit echter een terugkeer naar de normaliteit omdat de voorbije periode van ultraaccommodatief beleid van de centrale bank een zeer bijzondere situatie weerspiegelde met zeer lage inflatie en soms zelfs negatieve marktrentes op bepaalde looptijden. Daarbij, wat is een rentevoet van 3,25% als de inflatie meer dan 10% bedraagt? In werkelijkheid zijn de kosten van geld, ondanks de schijn, vandaag veel gunstiger dan twee jaar geleden (zie het hoofdstuk "inflatie").
EPB certificaten. Sinds 14 oktober 2022 in het Brusselse Gewest en 1 november 2022 in het Waalse Gewest mogen verhuurders hun huurinkomsten niet meer indexeren indien de energieprestatie van hun woning zich in de EPB-categorie "F" of "G" bevindt (of als de verhuurder niet over een EPB-certificaat beschikt). Dit is zeker een nieuwe beperking voor eigenaars van oude gebouwen, maar het is ook een kans om een kwalitatieve sprong voorwaarts te maken en zo de waarde (ook de huurwaarde) van hun eigendom te verhogen. Als ze niet ondernemend zijn, kan BuyerSide, via haar zusterbedrijf OwnerSide, hen adviseren en aanbieden om een project van A tot Z te volgen als gedelegeerd projectmanager. Ook moet worden opgemerkt dat er veel stimuleringsmaatregelen beschikbaar zijn om de energieprestaties van een woning te verbeteren.
De prijs van bouwmaterialen. Toen de inflatie begon te stijgen, zagen sommige bouwmaterialen (zoals staal, waarvan de prijs in een paar maanden tijd verdubbelde) niet alleen hun prijs exploderen, maar werd hun levering in sommige gevallen ook vertraagd. Hierdoor kwamen aannemers in de positie dat ze geen prijzen konden geven of dat ze zelfs gedwongen werden bestellingen te annuleren. De situatie is nu echter veel minder gespannen en evolueert gelukkig naar een evenwicht.
Plannen om reële huren te belasten. De afgelopen maanden heeft de federale regering overwogen de werkelijke huurprijzen te belasten (in plaats van het forfaitair tarief op basis van het kadastraal inkomen). Maar nogmaals, deze "Arlesienne" die al bijna 40 jaar op de politieke agenda staat, is er niet gekomen. Eén ding is zeker - en dit in de veronderstelling dat hierover ooit een consensus wordt bereikt -: vóór 2024 zal een dergelijke maatregel hoe dan ook niet worden overwogen.
Inflatie. Last but not least heeft de inflatie het beeld aanzienlijk veranderd. Met 12,27% in oktober 2022, een record sinds 1975, lijkt deze spectaculaire prijsstijging in een jaar tijd misschien beangstigend als het gaat om het betalen van energierfacturen, maar het is ook de beste bondgenoot voor een vastgoedbelegger die meestal een hypotheek met vaste rente heeft afgesloten. Naar Belgisch recht kan een verhuurder namelijk de huur van zijn huurder op elke verjaardag van het huurcontract indexeren. Dit betekent dat de marge tussen zijn vaste financiële lasten en zijn door indexering verhoogde huurinkomsten mechanisch aanzwelt. De inflatie heeft natuurlijk ook gevolgen voor de verkoopprijzen van onroerend goed.
Wat is de toestand van de markt?
Vandaag evolueren de prijzen verschillend naargelang hun bestemming. Er moet dus een onderscheid worden gemaakt:
Vastgoedbeleggingen. Na een periode van oververhitting, voornamelijk als gevolg van een sterk onevenwicht tussen vraag en aanbod en het gebrek aan investeringsalternatieven, is de prijs van huurwoningen (eindelijk, zou je kunnen zeggen) in reële termen gedaald. Daardoor biedt de markt nu beleggingsmogelijkheden die er twee jaar geleden niet waren. Maar het zal onvermijdelijk naar een nieuw evenwicht gaan wanneer dit aanbodoverschot is uitgeput.
Woonhuis. In tegenstelling tot beleggingsobjecten dalen de prijzen van onroerend goed voor eigen gebruik (huizen en appartementen) niet.
Conclusie: stijgende winstgevendheid
Kortom, de omgeving zou voor de vastgoedinvesteerder in 2022 gunstiger kunnen zijn dan in 2021, op voorwaarde dat de investeerder de "juiste deal" vindt.
BuyerSide heeft voor u een overname in 2021 (toen de markt floreerde en de financieringstarieven zeer laag waren) vergeleken met een overname vandaag, eind 2022, in een inflatoire markt met een sterke stijging van de tarieven:
In 2021 kon een belegger die een flat kocht voor 300.000 euro en deze verhuurde voor 1.000 euro, een rendement van 3,56% op zijn investering verwachten. Door 40% van zijn eigen geld in te zetten en na betaling van zijn maandelijkse aflossing aan de bank voor zijn financiering, zou hij 22,85 euro overhouden in zijn zak.
Eind 2022 is de markt niet meer hetzelfde... zijn huur is na indexering met +- 12% gestegen en zijn financieringspercentage is gestegen tot +- 3,25%, waardoor de situatie ernstig verandert.
Om hetzelfde resultaat te bereiken zou de prijs moeten dalen:
BuyerSide meent dat om vandaag hetzelfde nettobedrag te verdienen, de koper tegen een hoger rendement moet kopen.
In één jaar tijd is het bruto rendement (d.w.z. de verhouding tussen 12 maanden huur en de aankoopprijs van het onroerend goed plus bijkomende kosten) dus gestegen van 3,56% naar 4,17%, een verwachte stijging van 60 basispunten.
De stijging van de tarieven wordt dan gecompenseerd door de inflatie en een daling van de prijzen voor huurwoningen.